Räumungsklage – gerichtliches Verfahren / 5.1 Wohnungsmiete

Nach § 940a ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Mieter in folgenden Fällen angeordnet werden:

• Wenn der Mieter den Besitz durch verbotene Eigenmacht erlangt hat;
• wenn bei Fortdauer des Mietbesitzes eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters besteht;
• bei Verstoß des Mieters gegen eine Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO).

Die Sicherungsanordnung setzt voraus,

1. dass der Vermieter eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben hat,
2. dass in diesem Verfahren zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung eingeklagt wird,
3. dass das Gericht eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO erlassen hat, nach dem der Mieter die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung zu hinterlegen hat, und
4. dass der Mieter dieser Anordnung nicht Folge leistet.

Zum Zahlungsverzug in diesem Sinne zählen zweifelsfrei diejenigen Fälle, in denen der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt ist. Zweifelhaft kann sein, ob hierunter auch die unpünktliche Mietzahlung (§ 543 Abs. 1 BGB) und die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (§ 569 Abs. 3 BGB) gehören.

Nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 935, 916 ff. ZPO) setzt die einstweilige Verfügung einen Verfügungsanspruch voraus. Deshalb ist § 940a Abs. 3 ZPO unanwendbar, wenn die Räumungsklage keine Erfolgsaussicht hat, etwa weil die Kündigungserklärung formell unwirksam ist. Andererseits setzt der Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht voraus, dass der Räumungsanspruch zweifelsfrei besteht; in einem solchen Fall kann hinsichtlich der Räumungsklage eine Endentscheidung ergehen.

Hinweis

Hohe Erfolgsaussicht ausreichend

Es dürfte sachgerecht sein, wenn an die Erfolgsaussicht der Räumungsklage dieselben Anforderungen wie an den Erlass der Sicherungsanordnung gestellt werden. Erforderlich ist demnach, dass die Räumungsklage "hohe Aussicht auf Erfolg hat".

5.1.1 Einstweilige Verfügung gegen einen Dritten

Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter einen Räumungstitel gegen jeden Besitzer der Wohnung benötigt (s. Abschn. 2.1).

Hat der Vermieter einen Titel gegen den Mieter und ergibt sich bei der Vollstreckung, dass sich die Mietsache im Besitz eines Dritten befindet, so benötigt der Vermieter einen Räumungstitel gegen den Dritten. In diesem Fall kann der Vermieter beantragen, dass der Dritte durch einstweilige Verfügung zur Räumung verpflichtet wird.

Wichtig

Kenntnis des Vermieters vom Mitbesitz

Voraussetzung ist, dass der Dritte den Besitz ohne Kenntnis des Vermieters erlangt hat (§ 940a Abs. 2 ZPO). Dies muss der Vermieter glaubhaft machen.

Fraglich kann sein, ob es für die Kenntnis des Vermieters genügt, wenn er weiß, dass sich in der Wohnung weitere Personen aufhalten, oder ob er darüber hinaus deren Rechtsstellung als Besitzer kennen muss. Die gesetzliche Regelung ist in diesem Punkt unklar. Ebenso ist unklar, ob der Vermieter den Besitzer namentlich kennen muss. Dafür könnte sprechen, dass der Vermieter nur solche Personen auf Herausgabe in Anspruch nehmen kann, die er namentlich kennt. Schließlich ist an jene Fälle zu denken, in denen sich eine Person als Nachfolgebesitzer geriert (z. B. als Untermieter), der gegenüber dem Vermieter seine Identität verschweigt.

5.1.2 Weiteres Verfahren

Der Mieter bzw. der Dritte kann gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch einlegen. In diesem Fall muss mündlich verhandelt werden.

Das Gericht kann die Zwangsvollstreckung aus der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung einstellen.