Rauchen in der Mietwohnung / 2 Rauchen auf dem Balkon/im Treppenhaus

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann.

Achtung

Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich?

Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des gestörten Mieters überhaupt wahrzunehmen ist; eine kaum wahrnehmbare Beeinträchtigung kann dabei als unerheblich vernachlässigt werden. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung muss eine Regelung gefunden werden, die beiden Mietern die Nutzung ihrer Balkone gestattet. Dies folgt aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Laut BGH gibt es das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Dem Recht des Rauchers auf Befriedigung seiner Lebensbedürfnisse steht der Schutz des anderen vor Belästigung durch Rauch entgegen.

Dem Raucher kann das Rauchen auf seinem Balkon nicht generell verboten werden; jedoch muss er "mindestens stundenweise" auf das Rauchen verzichten.^[1] Möglicherweise sind hierbei jahreszeitlich unterschiedliche Regelungen zu treffen, da der gestörte Mieter seinen Balkon während der kalten Jahreszeit nicht oder kaum nutzen wird.

Achtung

Gesundheitsgefährdung durch Passivrauchen?

Sind keine Geruchsstörungen festzustellen, ist zu prüfen, ob durch den Tabakrauch eine mögliche Gefährdung der Gesundheit durch Passivrauchen verursacht wird.

Auch hier sind die Nichtraucherschutzgesetze von Bedeutung, weil danach das Rauchen im Freien grundsätzlich erlaubt ist. Dies ist ein Indiz dafür, dass beim Rauchen im Freien keine signifikante Gesundheitsbeeinträchtigung zu befürchten ist. Der gestörte Mieter kann dieses Indiz allerdings widerlegen, indem er Tatsachen geltend macht, die den "fundierten Verdacht" einer Gesundheitsgefährdung durch Feinstaubpartikel nahelegen. Sollte dies der Fall sein, muss eine Regelung gefunden werden, die beiden Mietern die Nutzung ihrer Balkone ermöglicht.^[2]

Bei erheblichen Störungen durch einen rauchenden Mieter können die gestörten Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Insbesondere können sie die Miete mindern, weil die Beeinträchtigung der Nutzung eines Balkons durch Tabakrauch als Mangel i. S. d. § 536 BGB gilt.

Dem Vermieter stehen dann Unterlassungsansprüche gegen den störenden Mieter zu. Bei schuldhaften Verstößen kann der störende Mieter auch auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der störende Mieter hat dem Vermieter dann den durch die Minderung bedingten Mietausfall zu erstatten. Unter Umständen ist der Vermieter auch zur Kündigung berechtigt.

Praxis-Tipp

Streben Sie eine einvernehmliche Lösung zwischen den Beteiligten an

Als Vermieter sitzen Sie schnell "zwischen den Stühlen", wenn sich beide Mieter beschweren, Unterstützung für ihr Begehren fordern oder gar mit Mietminderung oder Auszug drohen. Gerade aus dem allgemeinen Rechtsgebot der Rücksichtnahme lässt sich kaum ein eindeutiger Anspruch ableiten. "Es kommt darauf an", wie Juristen oft sagen und es ist unsicher, welche Argumente bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung durchdringen. Der Hausfrieden ist dann in jedem Fall gestört.

Daher meine Empfehlung: Suchen Sie das Gespräch. Der Gestörte kann z. B. um ein Gespräch bitten, den Wunsch nach einer guten Lösung ansprechen und die eigenen Erfahrungen schildern. Dabei kann z. B. auch helfen, sich einmal selbst davon zu überzeugen, wie stark es "stinkt", wenn der Rauch vom unteren Balkon in das eigene Schlafzimmer dringt. Gut ist, wenn schon Lösungsideen vorhanden sind. Es kann aber auch die andere Seite darum gebeten werden.

Die Chancen auf einen Kompromiss stehen so sicher höher und der Hausfrieden ist gewahrt. Der Gang zum Anwalt und/oder Gericht ist dann bei völliger Uneinsichtigkeit immer noch möglich.

Achtung

Beeinträchtigung ist in jedem Einzelfall zu prüfen

Es kommt im Einzelfall darauf an, ob und welche Belästigungen durch den rauchenden Mieter verursacht werden.

Strenger ist die Rechtslage im Treppenhaus, weil sich dieses nicht im Freien befindet: Dort wahrnehmbarer Qualm ist wegen seiner Gesundheitsschädlichkeit grundsätzlich nicht akzeptabel.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14.

[2] BGH, Urteil v. 16.1.2015, a. a. O..

[3] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, 15. Aufl., § 535 Rn. 515 mit Rechtsprechungshinweisen.