Rauchwarnmelder: Einbau durch Wohnungseigentümer / 5 Hinweis

Problemüberblick

Der Fall, der leider noch im alten Recht spielt, beleuchtet die hochaktuelle Frage, wie mit den von den Landesbauordnungen angeordneten Einbauverpflichtungen in Bezug auf Rauchwarnmelder umzugehen ist.

Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im alten Recht

Für die Rechtslage bis zum 1.12.2020 hatte der BGH der Sache nach geklärt, dass die Verpflichtung, Rauchwarnmelder einzubauen und zu warten, grundsätzlich eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Er leitete dies aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. ab. Etwas anderes sollte nur dann gelten, wenn es – wie im Fall – in der Anlage auch Teileigentum gab. In diesem Fall sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach BGH-Ansicht nicht von Gesetzes wegen verpflichtet sein. Der BGH billigte den Wohnungseigentümern aber die Beschlusskompetenz zu, die Pflicht, Rauchwarnmelder einzubauen und diese zu warten, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzuweisen.

Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im neuen Recht

Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Pflichten sowie solche Pflichten der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Pflicht, in bestimmten Räumen Rauchwarnmelder einzubauen und zu betreiben, ist jedenfalls keine sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Pflicht. Denn die Pflicht betrifft offensichtlich im Sondereigentum stehende Wohnungen. Man kann hingegen fragen, ob es sich um eine Pflicht handelt, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordert. Hierzu gibt es noch keine Rechtsprechung. Im alten Recht lag es jedenfalls nicht so und es war eine Vergemeinschaftung erforderlich. Diese ist im neuen Recht aber nicht mehr möglich. Die Rechtslage muss daher leider als offen betrachtet werden.

Feuerversicherung

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) schreibt Folgendes: "Rauchmelder sollen Leben retten, der Schutz vor Sachschäden ist dabei zweitrangig. Grundsätzlich muss der Versicherungsnehmer einer Hausrat- oder Gebäudeversicherung alle bestehenden gesetzlichen und behördlichen Sicherheitsregeln beachten. Hierzu kann auch die Rauchmelderpflicht (Installation, Wartung und Betrieb) gehören. Praktisch gibt es keine Auswirkungen auf den Versicherungsschutz, weil der fehlende oder unsachgemäß betriebene Rauchmelder für den Schaden bzw. die Schadenhöhe ursächlich sein müsste. Ein solcher Zusammenhang kann in der Regel nicht hergestellt werden … ."