Rauchwarnmelder (Miete) / 3 Anspruch des Mieters auf Einbau von Rauchwarnmeldern

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.^[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.^[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dann zu Wohnzwecken nutzbar seien, wenn sie zumindest in den gesetzlich vorgesehenen Räumen mit Warnmeldern ausgestattet sind.

Wichtig

Installationsanspruch bei Einbaupflicht

Der Mieter hat also bei bestehender gesetzlicher Einbaupflicht einen mietrechtlichen Anspruch darauf, dass Rauchwarnmelder installiert werden.^[3]

Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach muss der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während des laufenden Vertrags gewährleisten. Hierzu zählen auch die Sicherheit und der Schutz vor Gefahren in und außerhalb der Wohnung.

Da der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme ist (s. Abschn. 6), stellt sich der Anspruch des Mieters als Ausnahme vom Grundsatz dar, wonach der Mieter keinen Modernisierungsanspruch hat.

Sonderausstattung von Rauchwarnmeldern mit optischen Signalen

Nur das Land Sachsen-Anhalt hat Rechte des gehörlosen Mieters geregelt.

Das Bundessozialgericht gibt einem gehörlosen Mieter gegen die Krankenversicherung einen Versorgungsanspruch aus § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB V darauf, dass in den gesetzlich vorgeschriebenen Räumen Rauchwarnmelder mit Lichtsignalen installiert werden. Gegen den Vermieter jedoch wurde ein rechtlicher Anspruch auf Ausstattung mit solchen speziellen Rauchwarnmeldern verneint.^[4]

Es ging um die Regelung in § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt. Danach sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit die vorgeschriebenen Warnmelder mit optischen Signalen auszustatten (s. Abschn. 14, "Sachsen-Anhalt"). Der klagende Mieter zog nach Schleswig-Holstein. Nach der dortigen Bauordnung müssen Rauchwarnmelder so eingebaut und betrieben werden, dass der Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Ein Anspruch auf Warnmelder für gehörlose Mieter fehlt hier wie in den übrigen Bundesländern. Dort sind lediglich Standardrauchwarnmelder vorgeschrieben.

Wichtig

Installationsanspruch auf Sonderwarnmelder von gehörlosem Mieter

Nach hier vertretener Auffassung hat der gehörlose Mieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen durchsetzbaren Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf Installierung der Sonderwarnmelder. Was auch dann gilt, wenn der Mieter nachträglich gehörlos wird.

Denn der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietdauer so erhalten. Hierzu zählt auch die Sicherheit der Mietwohnung zum Schutz vor Gefahren.

So hat das Verwaltungsgericht Düsseldorf entschieden, dass Hilfsmittel, die das akustische Signal eines Rauchwarnmelders für stark Schwerhörige bzw. Taube wahrnehmbar machen (z. B. der Feueralarmsender und das Mikrofonkabel), nach § 25 Bundesbeihilfeverordnung (BBhV) beihilfefähig sind, während für den Rauchwarnmelder an sich, wenn er keine besonderen, dem Ausgleich der Behinderung dienenden Funktionen hat, als Gegenstand des täglichen Lebens nicht ersatzfähig ist.^[5]

Praxis-Beispiel

Funktionsweise des Feueralarmsenders

Der Feueralarmsender ermöglicht die Anbindung des Rauchwarnmelders an ein Lichtanlagensystem. Dabei wird der Alarmton eines Rauchwarnmelders über ein Mikrofonkabel akustisch aufgegriffen und als Signal an das Lichtanlagensystem übermittelt. Die Lichtsignale sind dann auch von einem Schwerhörigen wahrnehmbar.

[1] BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06.

[2] BSG, Urteil v. 18.6.2014, B 3 KR 8/13 R, ZMR 2014, 994.

[3] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 BGB Rn. 518.

[4] BSG, Urteil v. 18.6.2014, B 3 KR 8/13 R, ZMR 2014, 992.

[5] VG Düsseldorf, Urteil v. 19.2.2016, 13 K 6264/15, ZMR 2016, 662.