Reallast als Sicherungsmittel / 5 Gegenstand der Belastung

Was kann belastet werden?

Mit einer Reallast können Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht und Wohnungseigentum) belastet werden, nicht aber das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG). Taugliche Belastungsgegenstände sind ferner das Wohnungs- oder Teilerbbaurecht (§ 30 WEG), nicht jedoch ausschließlich ein Sondernutzungsrecht.^[1]

Auch Grundstücksteile sind belastbar. Dies gilt uneingeschränkt für reale Teile, d. h. bestimmte, räumlich abgegrenzte Teilflächen eines im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragenen Gesamtgrundstücks. Allerdings kann hier gemäß § 7 GBO eine vorherige Abschreibung des belasteten Teils erforderlich sein. Dagegen können ideelle Grundstücksteile, also bloß gedachte Bruchteile, nur dann mit einer Reallast belastet werden, wenn sie in dem Anteil eines Miteigentümers bestehen (§ 1106 BGB).^[2] Der Alleineigentümer kann demnach keine Bruchteilsreallast begründen.

Gesamtreallast

Zulässig ist auch die Gesamtbelastung mehrerer Grundstücke (Gesamtreallast).^[3] Sie entsteht grundsätzlich auch, wenn das belastete Grundstück geteilt wird (§ 1109 BGB). Die Gesamthaft ist in jedem betroffenen Grundbuchblatt zu vermerken (§ 48 GBO).

Grundstücksteilung

Wird ein mit einer Reallast belastetes Grundstück real geteilt, so entsteht eine Gesamtreallast (§ 1132 BGB analog), und die jeweiligen Eigentümer der Teilflächen haften im Außenverhältnis unmittelbar persönlich als Gesamtschuldner nach §§ 421 ff. BGB für die während ihrer Eigentumszeit fällig werdenden Einzelleistungen (§ 1108 Abs. 2 BGB).^[4]

§ 1109 BGB unterscheidet für die subjektiv-dingliche Reallast die Rechtsfolgen einer Teilung des herrschenden Grundstücks danach, ob die Reallast ausschließlich einem der Grundstücksteile zum Vorteil gereicht oder nicht.^[5]

Gesamtschuldnerausgleich

Der Gesamtschuldnerausgleich zwischen den Parteien, deren Grundstücke mit einer Gesamtreallast zugunsten der Reallastberechtigten belastet sind, richtet sich ungeachtet etwaiger verschiedener Haftungsgrundlagen (gegebenenfalls auch aus dem Unterhaltsrecht) in 3 Stufen: nach den getroffenen Vereinbarungen, nach den Umständen des Einzelfalls und subsidiär nach § 426 BGB. Dementsprechend erfolgt der Gesamtschuldnerausgleich, wenn er nach § 426 Abs. 1 BGB erfolgt, grundsätzlich nach Köpfen.^[6]

Bei dem Gesamtschuldnerausgleich zwischen den Eigentümern von 2 Grundstücken, die mit einer Gesamtreallast belastet sind, führt dies jedoch dann, wenn die Grundstücke einen unterschiedlichen Wert besitzen, zu unangemessenen Ergebnissen. Es ist daher analog § 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2, § 748 BGB der Ausgleich nach der Größe der Grundstücksteile vorzunehmen, wobei allerdings die wertmäßige Größe entscheidend ist. Eine Vermutung, dass bei der Sicherungsreallast im Zweifel der (Schuld-)Vertragsgegner im Innenverhältnis allein haftet, besteht nicht.^[7]

Praxis-Tipp

Vertragliche Haftungsregelung

Bei der Begründung einer Gesamtreallast über mehrere Grundstücke sollte schon vertraglich ein Haftungsverhältnis vereinbart werden, um eine langwierige Auseinandersetzung wie in dem Fall des BGH zu vermeiden.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.2.2019, 3 Wx 191/17, NotBZ 2020 S. 50; Otto in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1105 Rn. 13.

[2] Dazu DNotI-Report 2008, S. 81.

[3] OLG Oldenburg, Beschluss v. 26.6.1978, 5 Wx 20/78, Rpfleger 1978 S. 411.

[4] OLG München, Beschluss v. 7.8.2012, 34 Wx 76/12, NJOZ 2012 S. 2105.

[5] Ausführlich Böttcher, ZNotP 2011, S. 122, 134.

[6] BGH, Beschluss v. 18.5.2017, IX ZR 51/15, NJW-RR 2017 S. 1227, dazu Goebel, FoVo 2017, S. 135.

[7] BGH, a. a. O.