Die Übertragung erfolgt wie bei allen Grundstücksrechten nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.
Nur begrenzt übertragbar
Übertragbar ist nur eine subjektiv-persönliche Reallast. Wurde das Recht dagegen zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt (subjektiv-dingliche Reallast), so ist sie als wesentlicher Bestandteil des belasteten Grundstücks fest mit diesem verbunden (§ 1110 BGB) und kann daher nicht für sich allein abgetreten werden. Die Veräußerung des herrschenden Grundstücks erfasst also auch die Reallast, die in der Hand des Erwerbers ein subjektiv-dingliches Recht bleibt.[1]
Auch eine subjektiv-persönliche Reallast ist dann nicht abtretbar, wenn der Anspruch auf die einzelnen Leistungen nicht übertragbar ist (§ 1111 Abs. 2 BGB), etwa wenn persönliche Dienstleistungen geschuldet sind.[2]
Einzelleistungen
Die Einzelleistungen aus der Reallast sind nach § 1107 BGB nach den Vorschriften über die Hypothekenzinsen abtretbar. Sie können mithin jedenfalls für diesen Zweck und gleich gelagerte Fälle (Pfändung, Verpfändung) vom Recht im Übrigen abgeteilt werden. Dabei werden die noch nicht fälligen Einzelleistungen entsprechend §§ 873, 1154 Abs. 3 BGB durch Einigung und Eintragung übertragen. Die Abtretung bereits fälliger Einzelleistungen erfolgt dagegen außerhalb des Grundbuchs wie bei der Übertragung bei Forderungen (§§ 1159, 398 ff. BGB).[3]
Unpfändbare Ansprüche
Unübertragbarkeit kann sich auch daraus ergeben, dass die Reallastleistungen unpfändbar sind. Aus der Unpfändbarkeit folgt die Unabtretbarkeit des Anspruchs und damit die Unübertragbarkeit der Reallast.
Grundsätzlich unpfändbar sind:
- fortlaufende Einkünfte, die ein Schuldner aufgrund eines Altenteils bezieht (§ 850b Abs. 1 Nr. 3 ZPO)[4],
- bei einer subjektiv-dinglichen Reallast das Stammrecht (§ 851 Abs. 1 ZPO) wie auch die künftigen Einzelleistungen.[5]
Vererbbarkeit
Kann eine subjektiv-persönliche Reallast übertragen werden, ist sie grundsätzlich auch vererblich.[6] Dies gilt nicht, wenn das Recht nach seinem Inhalt – auch aus der Natur der Leistung – auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sein sollte.[7] Die Anordnung, dass "an die bzw. von den Erben der Berechtigten … keine Leistungen zu erbringen" seien, soll nur so zu verstehen sein, dass eine Vererblichkeit des Rechts ausgeschlossen ist.[8]
Allerdings muss dies im Eintragungsvermerk selbst zumindest angedeutet sein.[9]
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