"Rechtliches Eigentum" ist maßgeblich

Leitsatz

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.

Fakten:

Ein Maklerunternehmen vermittelte eine Wohnung provisionspflichtig an einen Mieter. Die vermittelte Wohnung stand im Eigentum der geschäftsführenden Gesellschafterin. Diese hatte die Wohnung zwar bereits zwei Jahre vor der Vermittlung aufgrund entsprechenden Kaufvertrags dem Käufer übergeben und den Kaufpreis erhalten, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte jedoch erst einige Monate nach der erfolgten Vermittlung. Und genau aus diesem Grund steht dem Maklerunternehmen kein Provisionsanspruch gegen den Mieter zu. Wohnungsvermittler sollen ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer sie sind, grundsätzlich auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen. In Bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind für ihn nicht durchschaubar.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.10.2003, III ZR 41/03

Fazit:

Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müsste sie der Mieter unter Umständen aufwändig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes nicht zu vereinbaren.