BGH Urteil vom 23.10.2003 - III ZR 41/03 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtliches und kein wirtschafliches Eigentum beim Wohnungsvermittlungsgesetz

Leitsatz (amtlich)

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.

Normenkette

WoVermittG § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Urteil vom 22.01.2003)

AG Bad Schwalbach

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Wiesbaden v. 22.1.2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwohnung für seine Tochter suchte, am 1.4.2001 die Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die Tochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag v. 2.4.2001. Der Kläger zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" i. H. v. 2.760,80 DM (einschließlich Umsatzsteuer).

Später stellte sich heraus, dass S. T., die geschäftsführende Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit notariellem Vertrag v. 15.7.1999 an J. S. verkauft. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im Revisionsrechtszug unstreitig geworden ist - erst am 2.7.2002.

Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die Provision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen sei.

AG und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung von 1.411,57 Euro (= 2.760,80 DM) nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf einen Teil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzelrichter) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nach dem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 WoVermittG keinen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages sei ihre Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheblich, dass die Geschäftsführerin der Beklagten damals nicht mehr das "wirtschaftliche Eigentum" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an S. verkauft und übergeben gewesen sei.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.

1. Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revision ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 S. 2 GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Beschwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen Grundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. BGH, Beschl. v. 13.3.2003 - IX ZB 134/02, MDR 2003, 588 = BGHReport 2003, 627 = NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), war hier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter; eine "wesentliche(n) Änderung der Prozesslage" (§ 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 286/02, WuM 2003, 501).

2. Der Kläger kann von der Beklagten gem. § 5 Abs. 1 S. 1 WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB die Rückzahlung der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie hat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages - abzuschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B. Sch. nachgewiesen.

b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig, dass Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer S. erst mit der Umschreibung am 2.7.2002.

Dass Frau T. bereits am 9.8.1999 das Haus an S. übergeben und am 29.9.1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").

Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl. Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549, 30; Rebmann, DB 1972, 125 [126]; Baader/Gehle, WoVermittG, 1993, § 2 Rz. 91). In Bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschaubar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müsste sie der Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu vereinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es stellt aber ersichtlich nur zu Gunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e) oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WoVermittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 S. 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der Wohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 WoVermittG mithin nur darauf an, ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.

c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war Frau T. unzweifelhaft an der Beklagten "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG, 1993, § 2 Rz. 96; LG Hamburg v. 26.3.1985 - 9 S 158/84, 3). Die Beklagte muss sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau T. gem. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen lassen.