Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 1.3.4 Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern

Unmittelbare Außenhaftung

Für das Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern ist § 9a Abs. 4 WEG von erheblicher praktischer Bedeutung. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur Stärkung der Gläubigerrechte ordnet § 9a Abs. 4 WEG daneben eine in der Höhe auf ihren Miteigentumsanteil begrenzte Außenhaftung der Wohnungseigentümer an.

Dass es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gläubiger neben der Gemeinschaft geben muss, ist nachvollziehbar. Gleichfalls erschien dem Gesetzgeber eine unbeschränkte gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer nicht zumutbar. Insoweit können die Gläubiger einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diese in voller Höhe geltend machen und gleichzeitig auch gegen einzelne Wohnungseigentümer in Höhe eines Teilbetrags, der ihrem Anteil nach Miteigentumsanteilen entspricht.

Ausnahme bei landesgesetzlichen Bestimmungen

Die Bestimmungen des § 9a Abs. 2 und § 9 Abs. 4 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen.^[1] Im kommunalen Abgabenrecht kann jedenfalls die gesamtschuldnerische Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Grundbesitzabgaben bestimmt werden.^[2]

Zu beachten ist aber, dass es sich bezüglich der Begleichung der Abgabenschuld dennoch um eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung handelt, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen hat.^[3] Daneben handelt die Behörde ermessensfehlerhaft, wenn sie nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern einzelne Wohnungseigentümer bezüglich der Beitragspflichten in Anspruch nimmt.

^[4]

Die unmittelbare persönliche Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer richtet sich stets nach deren Miteigentumsanteil. Auch wenn die Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Kostenverteilung einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel vereinbart haben, ist dieser als Haftungsmaßstab nach § 9a Abs. 4 WEG nicht maßgeblich und nicht übertragbar.

Die Bestimmung des § 9a Abs. 4 WEG hat im Übrigen nicht nur Bedeutung für eine vertragliche Haftung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch für deliktische Ansprüche gegen sie, etwa wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten.

Hinweis

Keine Binnenhaftung

Hat ein Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 9a Abs. 4 WEG Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt, kann er von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare anteilige Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Dieser Grundsatz gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft. Anspruchsgegnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[5]

Abwehransprüche der Wohnungseigentümer

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt, können öffentliche Rechte, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, nur gemeinschaftlich – also durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – geltend gemacht werden.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2009, VII ZR 196/08, ZMR 2009, 854.

[2] OVG Bremen, Beschluss v. 23.11.2018, 2 B 194/18; OVG Münster, Beschluss v. 19.8.2013, 9 E 398/13.

[3] BGH, Urteil v. 14.2.2014, V ZR 100/13, ZWE 2014 S. 165.

[4] VG Gera, Urteil v. 14.11.2019, 2 K 2248/18, MietRB 2020, 49.

[5] BGH, Urteil v. 25.3.2022, V ZR 92/21, ZMR 2022, 569.

[6] VG Berlin, Beschluss v. 23.11.2023, 19 L 225/23, juris; vgl. bereits zum alten Recht VG Dresden, Urteil v. 3.5.2019, 12 K 4870/17.