Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 1.4 Gemeinschaftsvermögen

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben also keine unmittelbaren, sondern über die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft nur abgeleitete Rechte am Gemeinschaftsvermögen.^[1]

Praxis-Beispiel

Erhaltungsrücklage

Praktische Bedeutung hat dies im Fall der Veräußerung einer Sondereigentumseinheit. Bedeutendster Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist regelmäßig die Erhaltungsrücklage. Veräußert ein Wohnungseigentümer seine Sondereigentumseinheit, geht hiermit kein entsprechender Anteil an der Erhaltungsrücklage auf den Erwerber über – egal ob auf den rechtsgeschäftlichen oder denjenigen, der die Sondereigentumseinheit im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt.

Das Gemeinschaftsvermögen besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder.

Zu den gesetzlich begründeten Rechten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören in 1. Linie die sog. Sozialansprüche im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern. Namentlich zu nennen sind hier die Ansprüche auf

• Hausgeldzahlung,
• Zahlung von Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen,
• Zahlung negativer Abrechnungsspitzen aus festgesetzten Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung.

Des Weiteren gehören zu diesen Rechten auch Schadensersatzansprüche gegen Dritte oder Wohnungseigentümer wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums und auch Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter etwa wegen unberechtigter Ausgaben.^[2] Im Übrigen gehören zum Verwaltungsvermögen:

• sämtliche eingenommenen Gelder,
• Bankguthaben,
• Rücklagen,
• Ansprüche auf Miet- und Pachtzahlungen bei vermietetem bzw. verpachteten Gemeinschaftseigentum
• von der Gemeinschaft angeschaffte Immobilien,
• Verwaltungsunterlagen,
• bevorratetes Heizöl,
• gemeinschaftliche Werkzeuge,
• Gartengeräte.

Bezüglich sämtlicher Gegenstände des Gemeinschaftsvermögens ist der Rechtskreis der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betroffen.

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören andererseits auch Verbindlichkeiten. Gibt die Gemeinschaft also z. B. Handwerkerleistungen in Auftrag, gehört die Werklohnforderung des Handwerkers als negativer Bestandteil zum Gemeinschaftsvermögen, da sie aus diesem zu begleichen ist.

Hinweis

Immobiliarvermögen

Ein Raum des Gebäudes oder eine Freifläche kann auch zum Gemeinschaftsvermögen gehören. Erwirbt etwa die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Raum, steht dieser im Sondereigentum der Gemeinschaft und nicht im Gemeinschaftseigentum. Insoweit gehört dieser Raum zum Gemeinschaftsvermögen.^[3]

[1] LG München I, Beschluss v. 8.11.2022, 36 S 6500/22 WEG, juris.

[2] KG, Beschluss v. 28.1.2010, 24 W 43/09, WuM 2010 S. 314.

[3] LG München I, Beschluss v. 8.11.2022, 36 S 6500/22 WEG, juris.