Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 7 Mehrausanlagen

Unabhängig davon, ob dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch entsprochen wird, dass Untergemeinschaften mit eigenen Beschluss- und somit Verwaltungskompetenzen eingeräumt sind, können Untergemeinschaften niemals eigenständig rechtsfähig sein. Sie bleiben Teil der (Gesamt-)Wohnungseigentümergemeinschaft.^[1]

Praxis-Beispiel

Dachinstandsetzung

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 3 Häusern. Nach der Gemeinschaftsordnung soll die Verwaltung dieser 3 Häuser weitestgehend getrennt erfolgen. Maßnahmen, die lediglich eines der Häuser betreffen, werden nur von den Eigentümern dieses Hauses beschlossen. Kosten, die allein eines der Häuser betreffen, sind auch nur von den Wohnungseigentümern des betreffenden Hauses zu tragen.

Beschließen die Wohnungseigentümer des Hauses A die Instandsetzung des Dachs ihres Hauses und insoweit auch, dass sie die Kosten dieser Erhaltungsmaßnahme allein zu tragen haben, hat die Erhaltungsmaßnahme selbst namens und Auftrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfolgen. Sie kann also nicht im Auftrag der Untergemeinschaft A beauftragt werden. Da die Erhaltungsmaßnahme seitens der (Gesamt-)Gemeinschaft in Auftrag zu geben ist, ist in derartigen Fällen stets zu beachten, dass sämtlichen Mitgliedern der Gesamtgemeinschaft auch die unmittelbare Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WEG droht. Aus diesem Grund besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften schon dann, wenn lediglich die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 9a Abs. 4 WEG für den klagenden Wohnungseigentümer besteht.^[2] Zu beachten ist freilich, dass allein das Argument der drohenden Teilhaftung niemals eine Anfechtungsklage begründen kann.

Grundsätzlich fehlt einer Untergemeinschaft die Beschlusskompetenz, soweit der Beschlussgegenstand auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft.^[3] Insoweit ist auch über die Bestellung des Verwalters zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ist nichtig.^[4]

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen.

Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche und eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen. Im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.^[5]

Eine eigenständige Befugnis zur Beschlussfassung über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Anpassung von Vorschüssen der nur ihre Wohnungseigentümer treffenden Kosten bedarf als einer ausdrücklichen Legitimation der jeweiligen Untergemeinschaft durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Die Vereinbarung muss also ausdrücklich die Legitimation zur Beschlussfassung regeln. Fehlt es hieran und hat der Verwalter aufgrund einer Vereinbarung lediglich "die Gebäude gesondert abzurechnen", handelt es sich lediglich um eine Vorgabe bzw. Modalität der einheitlich zu erstellenden Jahresabrechnung.^[6]

[1] OLG Koblenz, Beschluss v. 18.10.2010, 5 U 934/10, ZMR 2011, 225.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 168/15.

[3] LG München I, Urteil v. 1.2.2017, 1 S 7364/16 WEG, MietRB 2017, 259; LG Hamburg, Urteil v. 17.2.2016, 318 S 74/15, ZMR 2016, 391.

[4] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 2.9.2009, 14 S 1745/09.

[5] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, ZWE 2021, 363.

[6] BGH, a. a. O.