Rechtsnachfolger-Haftung für Wohngeldrückstände nach neuerlicher bestandskräftiger Beschlussfassung

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

In einer Eigentümerversammlung Mitte 1995 wurde über die Wohngeldabrechnung des Geschäftsjahres 1994 beschlossen und hier ausdrücklich auch nochmals über den Rückstand aus dem Jahre 1993 als Schuld des Rechtsnachfolgers.

Vielleicht wäre ein solcher, auch diese Einzelabrechnung genehmigender Beschluss anfechtbar gewesen (unter Hinweis auf Demharter, FG Prax 96, 50 und Niedenführ, LM § 16 WEG Nr. 16 im Anschluß an die BGH-Grundsatzentscheidung vom 30. 11. 95, WE 96, 144 = ZMR 96, 215 zur sogenannten Abrechnungsspitze). Vorliegend wurde diese Abrechnung allerdings nicht angefochten, so dass der Erwerber einer Wohnung jedenfalls dann für Wohngeldrückstände des Veräußerers aus den vergangenen Jahren haftet, wenn diese Rückstände nicht nur im laufenden Jahr des Erwerbes der Eigentumswohnung, sondern auch noch einmal im darauf folgenden Jahr zu seinen Lasten in die ihn betreffende Einzelabrechnung eingestellt wurden und wenn diese Einzelabrechnung zusammen mit der jeweiligen Jahresabrechnung von der Versammlung beschlossen wurde und diese Beschlussfassung nicht fristgerecht angefochten wurde. Nichtig ist ein solcher Beschluss jedenfalls nicht, da er nicht greifbar außerhalb jeder vernünftigen Gesetzesauslegung liegt. Insoweit kann auch auf die frühere Entscheidung des BGH vom 21. 4. 88 (NJW 88, 1910) verwiesen werden.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 24.01.1997, 16 Wx 2/97= ZMR 5/97, 249)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diese Entscheidung erscheint mir richtig, da sie auf die Bestandskraft und Bindungswirkung unangefochten gebliebener Beschlüsse (auch Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse) abstellt. Allerdings dürfen nach absolut herrschender Rechtsmeinung Einzel-Saldenvorträge aus bereits genehmigten Jahresabrechnungen früherer Geschäftsjahre grds. nicht neuerlich in Folgeabrechnungen mitaufgenommen und damit neuerlich beschlossen werden (allenfalls sind - fakultativ - entsprechende Hinweise auf die Kontenstände der einzelnen Eigentümerkonten angezeigt, die allerdings nicht zum Inhalt einer Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung erhoben werden sollten). Eine form- und fristgerechte Anfechtung des betreffenden Rechtsnachfolgers hätte somit schon aus diesem Grund Erfolg gehabt.

[Das BayObLG hat 1999 sogar einen allgemeinen, auch mit Zukunftswirkung versehenen Beschluss in Richtung "rechtsgeschäftlicher Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände des Veräußerers" für gültig erachtet und als "nichtiges Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter" gewertet unter Hinweis die auf auch anerkannte und als gültig bestätigte entsprechende Vereinbarungsmöglichkeit. In einer Vorlage zum BGH - ebenfalls 1999 - teilt allerdings das KG Berlin nicht die Auffassung des OLG Köln bezogen auf die nicht ausgewiesene Abrechnungsspitze in einer Einzelabrechnung.]