Rechtsstellung werdender Wohnungseigentümer nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft; Entbehrlichkeit der mündlichen Verhandlung in der Beschwerdeinstanz

Leitsatz

1. An der Rechtsstellung sog. werdender Wohnungseigentümer ändert sich auch nichts nach rechtlicher Invollzugsetzung der Gemeinschaft
2. Mündliche Verhandlung in der Beschwerdeinstanz kann unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein

Normenkette

(§§ 20 ff., 43 ff. WEG)

Kommentar

1. Grundsätzlich ist auch im Beschwerdeverfahren mündlich zu verhandeln (§ 44 Abs. 1 WEG); entbehrlich ist die Verhandlung allerdings dann, wenn eine gütliche Einigung nicht zu erwarten ist, es weiterer Sachaufklärung nicht bedarf und das rechtliche Gehör auf andere Weise sichergestellt ist.

2. Mit der Eintragung des ersten Erwerbers einer Wohnung vom Bauträger im Wohnungsgrundbuch wird die bis dahin bestehende werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zur rechtlich in Vollzug gesetzten WE-Gemeinschaft (h.M.).

   Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind diejenigen Ersterwerber, welche die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (ebenfalls h.M.).

   Die Mitglieder der werdenden Gemeinschaft treffen die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; mit der rechtlichen Invollzugsetzung der - bis dahin: werdenden - Wohnungseigentümergemeinschaft ändert sich daran nichts (vgl. auch BayObLG v. 19.6.1997, 2Z BR 35/97, NJW-RR 1997, 1443, 1444; OLG Hamm v. 27.1.2000, 15 W 318/99, WuM 2000, 319; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 25 Rn. 9a).

Link zur Entscheidung

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.11.2001, 14 Wx 37/01, ZMR 5/2003, 374)

Anmerkung

Diese Senatsentscheidung zur sog. faktischen Gemeinschaft nach Bauträgerveräußerung (und Teilung gem. § 8 WEG) entspricht der augenblicklich herrschenden Rechtsmeinung. Allerdings ist der Senat auf eine widersprechende Entscheidung des OLG Köln (v. 28.1.1999, 16 Wx 3/99, NJW-RR 1999, 959 = HWO) nicht eingegangen; das OLG Köln hat hier (m.E. zu Unrecht) entschieden, dass sog. werdende/faktische Eigentümer ihre Stellung als "analoge Wohnungseigentümer" dann verlieren sollen, wenn nachträglich die Gemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wurde (mit Eintrag des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch)! Hätte hier der Senat des OLG Karlsruhe nicht wegen abweichender Entscheidung des OLG Köln diese Streitfrage dem BGH vorlegen müssen?

Nach wie vor wird auch von den Obergerichten als Voraussetzung für die Begründung der Stellung eines sog. werdenden/faktischen Eigentümers gefordert, dass zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, was wiederum den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch zur Voraussetzung haben dürfte. Probleme entstehen also dann, wenn aus Gründen gleich welcher Art insoweit Verzögerungen eintreten. Ohne dingliche Sicherung der Eigentumsverschaffungsansprüche von Ersterwerbern kann wohl grundsätzlich auch keine faktische Gemeinschaft entstehen (Eigentümerbeschlüsse analog WEG wären m.E. in einer solchen "vorfaktischen" Gemeinschaft "Nicht-Beschlüsse").