Reinigungskosten

Zusammenfassung

Begriff

Zu den Reinigungskosten als Betriebskostenart gehören nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) – dort Nr. 9 – die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Dabei ist unter dem Begriff der Gebäudereinigung nur die regelmäßige Reinigung zu verstehen. Besondere Reinigungsmaßnahmen im Anschluss an Bauarbeiten oder im Zusammenhang mit einem Wohnungsumzug sind keine Betriebskosten. Insoweit fehlt es am Merkmal der laufenden Entstehung. Gleiches gilt für die Kosten der Beseitigung einer unüblichen Verschmutzung. Andererseits setzt der Begriff der Regelmäßigkeit aber nicht voraus, dass die Reinigungsarbeiten in genau definierten Zeitabschnitten durchgeführt werden. Es genügt, dass die Arbeiten immer wieder anfallen, um den üblichen Schmutz zu beseitigen. Zur Reinigung in diesem Sinne gehört deshalb auch ein sog. "Großputz".

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 2 BetrKV, § 556 BGB können die Kosten der Hausreinigung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

1 Räumlicher Bereich

Gegenstand der Gebäudereinigung sind alle Gebäudeteile, die von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden können. Ein für die Bewohner nicht zugänglicher Bodenraum oder eine außer Betrieb gesetzte Waschküche fällt nicht unter § 2 Nr. 9 BetrKV. Unbeachtlich ist es dagegen, ob die Bewohner einen bestimmten Raum tatsächlich nutzen. Wird die Benutzung eines bestimmten Raums von der Zahlung eines besonderen Entgelts abhängig gemacht, so ist offen, ob hierdurch auch die Reinigungskosten abgegolten sein sollen. Denken Sie daran, das klar zu regeln.

Hinweis

Reinigungs- von Instandhaltungsarbeiten abgrenzen

Unter Reinigung sind die haushaltsüblichen Säuberungsmaßnahmen zu verstehen, also das Putzen, Staubwischen, Kehren, Fegen, Fenster reinigen, Wachsen, Bohnern usw. Nicht zur Reinigung gehören Maler- und Tapezierarbeiten oder das Abbeizen von Holztüren. Dies gilt auch dann, wenn diese Arbeiten ausschließlich wegen einer starken Verschmutzung erforderlich sind. Gleiches gilt für das Spanen von Holzböden oder -treppen und für die Behandlung von Wandflächen mit Sandstrahlern. Hierbei handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten.

2 Umlegbare Kosten

Zu den Reinigungskosten gehören

• die Personalkosten (Reinigungspersonal),
• die Sachkosten (Putzmittel),
• die Kosten für Streugut und
• die Betriebskosten für Reinigungsgeräte.

3 Klare Regelung im Mietvertrag

Wenn die Reinigung durch ein Unternehmen durchgeführt wird, reicht im Mietvertrag der Hinweis, dass diese Kosten umgelegt werden.

In der Praxis sollen diese Kosten aber oft gespart werden, sofern der Mieter das übernimmt. Denken Sie dann daran, dass ganz eindeutig im Vertrag – ggf. durch Einbeziehung eines Putzplans, den es oft gibt – geregelt wird,

• was (räumlich)
• wie (z. B. fegen, feucht wischen usw.)
• wann (in welchem zeitlichen Abstand an welchen Tagen)

gereinigt werden soll.

Praxis-Tipp

Hausordnung immer vertraglich regeln

Denken Sie daran, dass das Aushängen einer Hausordnung nicht ausreichend ist. Auch diese muss klar in den Vertrag mit einbezogen sein.

Hinweis

Ansatzfähige Kosten

Die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte sind nicht umlagefähig. Diese Kosten entstehen nicht laufend.

Wird ein Gebäudereinigungsunternehmen mit der Gebäudereinigung beauftragt, so sind die hierfür entstandenen Kosten ansatzfähig.

Zur Übertragung der Gebäudereinigungspflicht auf den Mieter durch Mietvertrag s. Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen.

4 Reinigung bei Übergabe des Mietobjekts

Das hat nichts mit den Betriebskosten zu tun, sondern mit einer Nebenpflicht des Mieters, der sog. "Obhutsplicht", pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Bei Übergabe sind – sofern andere vertragliche Regelungen fehlen – die Mieträume in besenreinem Zustand zurückzugeben. Dabei sind auch grobe Verunreinigungen zu entfernen. Entgegen weit verbreiteter Meinung gehört das normale Fensterputzen nicht zu den Mieterpflichten.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05.