Renovierungsklausel mit starren Fristen

Leitsatz

1. Fordert der Hausverwalter des Vermieters den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, so handelt er pflichtwidrig.

2. Diese Pflichtwidrigkeit hat der Vermieter zu vertreten, weil ein Hausverwalter die obergerichtliche Rechtsprechung kennen muss.

3. Lässt sich der Mieter nach Erhalt der Aufforderung von einem Rechtsanwalt beraten, kann er die hierdurch entstehenden Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 278, 280, 535

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung. Der Mieter hat das Mietverhältnis im Februar 2007 gekündigt. Die Hausverwaltung des Vermieters hat die Kündigung bestätigt und dem Mieter mit Schreiben vom 5.3.2007 u. a. Folgendes mitgeteilt: "... Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter § 10 Nr. 4 des Mietvertrags vom 29.10.2001."

Unter § 10 Nr. 4 des Mietvertrags war eine Renovierungsklausel mit einem starren Fristenplan vereinbart. Der Mieter hat nach Erhalt des Schreibens vom 5.3.2007 einen Rechtsanwalt aufgesucht. Dieser hat ihm mitgeteilt, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist. Die durch die Beratung entstandenen Kosten sind Gegenstand der Klage.

Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB. Danach ist zum Schadensersatz verpflichtet, wer "eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis" verletzt. Für die Pflichtverletzung eines Hausverwalters muss der Vermieter einstehen (§ 278 BGB). Das Amtsgericht hatte eine Pflichtverletzung verneint: Die Hausverwaltung habe den Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert, sondern lediglich dessen Aufmerksamkeit auf die Renovierungsklausel gelenkt. Das Kammergericht teilt diese Auffassung nicht: Das Schreiben vom 5.3.2007 enthalte eine Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Wenn der Vermieter vom Mieter etwas verlangt, was dieser nicht schuldet, verletzt er eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht.

Die Haftung entfällt, "wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat" (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hierzu führt das Gericht aus, dass ein Hausverwalter die obergerichtliche Rechtsprechung kennen muss. Deshalb habe der Hausverwalter bei der Abfassung des Schreibens zumindest fahrlässig gehandelt.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 18.05.2009, 8 U 190/08, NJW 2009, 2688 m. Anm. Flatow, jurisPR-MietR 23/2009 Anm. 1