Renovierungsklausel: Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche bei Zahlungen

Leitsatz

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10, NJW 2011 S. 1866).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 548 Abs. 2

Kommentar

Zwischen der Wohnungsgenossenschaft und ihrem Mitglied bestand bis zum 31.8.2007 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen war in dem Mietvertrag u.a. geregelt, dass das Mitglied Schönheitsreparaturen auszuführen hat und dass es hierbei nicht berechtigt ist, "ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen".

Der Mieter wollte vor der Rückgabe der Räume Schönheitsreparaturen ausführen. Die Vermieterin hat erklärt, dass in der Wohnung Modernisierungsarbeiten anstehen; im Hinblick hierauf hat sie anstelle der Renovierung einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 7.310 EUR gefordert. Diesen Betrag hat der Mieter Anfang August 2007 bezahlt. Mit einer am 15.6.2009 zugestellten Klage hat der Mieter die Vermieterin zur Rückzahlung aufgefordert.

Der BGH führt aus, dass der Mieter den Ausgleichsbetrag ohne Rechtsgrund bezahlt hat, weil eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB verstößt (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, NJW 2007 S. 1743; Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11, NJW 2012 S.1280). Der Ausgleichsbetrag ist mit der Zahlung im August 2007 entstanden; er wurde vom Mieter allerdings erst im Juni 2009 – also nach 18 Monaten – geltend gemacht.

Dies führt zu der Frage, ob für Ansprüche der fraglichen Art die allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB oder die kurze 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt. In dem Urteil vom 4.5.2011 (VIII ZR 195/10, NJW 2011 S. 1866) hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen ausgeführt und den Vermieter sodann auf Erstattung der hierfür entstandenen Aufwendungen in Anspruch genommen hat. Hier hat der BGH ausgeführt, dass dieser Anspruch in der kurzen Frist des § 548 Abs. 2 BGB verjährt.

Im vorliegenden Fall ergibt sich der Bereicherungsanspruch nicht aus den für die Ausführung einer nicht geschuldeten Leistung aufgewendeten Kosten; vielmehr wurde der Ausgleichsbetrag von vorneherein anstelle der Leistung gezahlt. Für die Frage der Verjährung spielt dieser Unterschied nach Auffassung des BGH allerdings keine Rolle. Daraus folgt, dass auch hierfür die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NJW 2012 S. 3031