Reparatur durch Wohnungseigentümer widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Leitsatz

1. Ob sich die Anschaffung einer Leiter für Montage- und Wartungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich nach der Größe und den Gegebenheiten der Wohnanlage sowie nach dem Preis des Geräts.

2. Die von den Wohnungseigentümern oder gegebenenfalls vom Verwalter vorgenommene Beauftragung eines Wohnungseigentümers mit Reparatur- und Wartungsarbeiten in der Wohnanlage widerspricht jedenfalls dann nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine mangelfreie Ausführung der Arbeiten erwartet werden kann.

Sachverhalt

Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses wurde ein Wohnungseigentümer mit Reparaturarbeiten für die insgesamt aus 14 Wohnungen bestehende Wohnungseigentumsanlage beauftragt, da dessen Tätigwerden wesentlich billiger war, als die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma. Im Rahmen dieser Ausbesserungsarbeiten mußte auch eine Leiter angeschafft werden. Die Wohnungseigentümer erkannten mit überragender Mehrheit die vorgelegte Abrechnung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr an, in die die Kosten für die Reparatur nebst Leiter bereits eingestellt waren und erteilten der Verwaltung hierfür Entlastung.

Ein Wohnungseigentümer ficht nun den Beschlußgegenstand hinsichtlich der Beauftragung des Wohnungseigentümers mit Reparaturarbeiten sowie der Anschaffung der Leiter an.

Entscheidung

Die Beauftragung des Wohnungseigentümers mit Reparaturarbeiten an der Wohnungseigentumsanlage war nicht zu beanstanden. Des weiteren hatten die Wohnungseigentümer auch für die Kosten der angeschafften Leiter aufzukommen. Beide Maßnahmen entsprachen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG trifft den Verwalter die Pflicht, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendigen und erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Innerhalb dieses Rahmens ist er daher auch berechtigt, Reparaturaufträge zu vergeben und notwendige Anschaffungen zu tätigen. Hierfür erforderliche Aufwendungen sind Verwalterkosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, für die grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft aufzukommen hat.

Auch die Beauftragung eines Wohnungseigentümers mit Instandsetzungsarbeiten anstelle einer Fachfirma widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Voraussetzung dabei ist aber, daß vom betreffenden Wohnungseigentümer mangelfreie Arbeiten erwartet werden können.

Grundsätzlich zulässig und nicht an eine entsprechende vorherige Beschlußfassung gebunden war natürlich auch die Anschaffung der in Streit stehenden Leiter, da diese Anschaffung von den Wohnungseigentümern bereits mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung gebilligt worden war. Angesichts des Preises sowie der Größe der Wohnungseigentumsanlage hielt sich der Kauf auch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 28.08.1997, 2Z BR 75/97

Fazit:

Die Arbeiten waren seitens des Wohnungseigentümers zum Zeitpunkt der Beschlußanfechtung bereits abgeschlossen. In diesem Zusammenhang stellte sich für die am Verfahren Beteiligten natürlich die Frage, ob der entsprechende Beauftragungsbeschluß überhaupt noch angefochten werden konnte. Dies muß bejaht werden. Wäre das Gericht hier zu der Auffassung gekommen, daß der zugrundeliegende Beschluß ungültig war, wurden zwar mit Vollziehung des Beschlusses - also der Ausführung der Arbeiten - vollendete Tatsachen geschaffen, gleichwohl käme aber ein Folgenbeseitigungsanspruch der damals überstimmten Wohnungseigentümer in Frage. Die Arbeiten müßten dann unter gewissen Voraussetzungen rückgängig gemacht werden.