Rückerstattung bei ungültigem Sonderumlagebeschluss

Leitsatz

• Wohngeldrückerstattung bei für ungültig erklärtem Liquiditätssicherungs-Sonderumlagebeschluss

  Auskehranspruch gegen die Gemeinschaft bei 10 Jahre später an die Gemeinschaft bezahlter Konkursquote

  Sog. Haftungsverbands-Rechtsprechung bekräftigt

  Verwalter hat Auszahlungsplan auszuarbeiten! Hilfsweise ersetzende Feststellung und Entscheidung durch das LG!

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG

Kommentar

I. In einer rechtlich bedeutsamen Entscheidung hat das KG im Rechtssatz festgestellt:

1. Wird ein Sonderumlagebeschluss für ungültig erklärt, hängt die Rückerstattung bereits gezahlter Beträge nach zwischenzeitlichen Abrechnungsgenehmigungsbeschlüssen davon ab, dass die Wohnungseigentümer über die Folgenbeseitigung der misslungenen Umlage Beschluss fassen, was notfalls gerichtlich erzwingbar ist.

2. Geht nach etwa 10 Jahren eine Konkursquote zur freien Verfügung der dann bestehenden Eigentümergemeinschaft ein, hat jeder Wohnungseigentümer, der sich an der Abdeckung der zur Konkurstabelle angemeldeten Forderungen beteiligt hatte, einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf anteilige Auskehr der Konkursquote nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Die landgerichtliche Entscheidung wurde hier aufgehoben und zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Außergerichtliche Kostenerstattung in III. Instanz wurde nicht angeordnet, der Geschäftswert auf DM 7.992,13 festgesetzt.

II. Aus den Gründen der Entscheidung:

Auf der Eigentümerversammlung vom 24. Juni 1986 beschlossen die damaligen Wohnungseigentümer zu TOP 2 zur Sicherung der Liquidität eine Sonderumlage in Höhe von DM 20.7957,62. Der Antragsteller hat vorgetragen, er habe auf Anforderung des damaligen Verwalters am 12. August 1986 auf die Umlage 7.992,13 DM eingezahlt und die Abrechnung der Sonderumlage sei entweder in die Jahresabrechnung 1986 oder 1987 eingestellt worden. Auf Antrag eines Miteigentümers ist der Umlagebeschluss am 15. Juni 1989 vom Bundesgerichtshof (vgl. BGHZ 108, 44 = NJW 1989, 3018) für ungültig erklärt worden, weil in die Umlage auch der den Ausfall verursachende Miteigentümer, der damals 49,78% der Miteigentumsanteile hielt, hätte einbezogen werden müssen. Die Umlagesumme wurde im Konkurs des Miteigentümers zur Konkurstabelle angemeldet. Nach der Behauptung des Antragstellers wurden der Eigentümergemeinschaft in der gegenwärtigen Zusammensetzung auf die angemeldete Konkursforderung DM 67869,70 zur freien Verfügung überwiesen. In dem am 12. April 1995 eingeleiteten Verfahren hat der Antragsteller von der Eigentümergemeinschaft die Rückerstattung der von ihm gezahlten DM 7.992,13 unter Hinweis auf die bei der Gemeinschaft inzwischen angesammelten Rücklagen und die erlangte Konkursquote verlangt.

Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag als unzulässig zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde zurückgewiesen, weil der Zahlungsantrag zwar zulässig sei, Ansprüche aus der Ungültigerklärung des Umlagebeschlusses angesichts der erheblichen Veränderung im Mitgliederbestand nur im Haftungsverband aus dem Jahre 1986 geltend gemacht werden könnten, nicht aber gegen die Gemeinschaft in ihrer gegenwärtigen Zusammensetzung. Die Rechtsbeschwerde des Antragstellers führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig und führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Der angefochtene Beschluss hält einer rechtlichen Nachprüfung ( § 27 Abs. 1 FGG) nicht in allen Punkten stand.

A. Soweit die Rechtslage ohne die der gegenwärtigen Gemeinschaft zugeflossene Konkursquote zu beurteilen ist, hat das Landgericht rechtlich einwandfrei ausgeführt, dass ein eventueller Bereicherungsausgleich im Verhältnis der Eigentümergemeinschaft im damaligen Haftungsverband gesucht werden müsste. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein sachenrechtlich geprägter Verband, der anders als nach Gesellschaftsrecht ein Zuwachsen und Abwachsen der Miteigentumsanteile beim Ausscheiden und Eintreten neuer Miteigentümer und demgemäß einen Übergang der Schulden auf den jeweiligen Mitgliederbestand nicht kennt (soweit nicht die Teilungserklärung zulässigerweise eine Erwerberhaftung vorsieht). Nur in Ausnahmefällen kommt es zu einem Übergang aktiver Vermögenswerte (etwa bei der Instandhaltungsrücklage, deren Zweckbestimmung die Auszahlung verbietet).

Zum Ausgleich für den regelmäßigen Nichtübergang von Aktiva und Passiva auf Sonderrechtsnachfolger sieht das WEG ein geordnetes Rechnungs- und Finanzwesen vor, das die gesamtschuldnerische Außenhaftung durch eine kontinuierliche Aufbringung der Bewirtschaftungskosten im Innenverhältnis mit Beschlussfassungen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen abmildern soll. Durch die bloße gerichtliche Ungültigerklärung eines Umlagebeschlusses nach Jahr und Tag ergibt sich regelmäßig nur die Verpflichtung der Gemeinschaft, über die Folgenbeseitigung des für ...