Rückgabe der Mietsache / 2.1 Schlüsselrückgabe

Herausgabe i. S. v. §§ 546, 985 BGB meint Besitzübergabe. Dazu gehört die Verschaffung unmittelbaren Besitzes durch Rückgabe aller Wohnungsschlüssel.^[1]

Bei Räumen wird die Räumungspflicht durch Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung aller Schlüssel erfüllt.

Hinweis

Vom Mieter selbst angefertigte Schlüssel

Darunter fallen auch selbst angefertigte Schlüssel des Mieters, wenn der Vermieter dem Mieter diese Kosten ersetzt. Anderenfalls muss der Mieter diese Schlüssel, tunlichst vor Zeugen, unbrauchbar machen.

Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter ist keine Rückgabe, wenn z. B. der Mieter räumt, die Schlüssel aber in der Wohnung liegen lässt.^[2]

Hinweis

Unmittelbarer Besitz des Vermieters ist entscheidend

Wenn der Vermieter aber den unmittelbaren Besitz durch die Entgegennahme der Schlüssel ergreift, z. B. wenn er die Schlüssel aus dem Briefkasten nimmt und die Wohnung aufsperrt, ist von einer Rückgabe auszugehen.^[3]

Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück, enthält er dem Vermieter die Mieträume vor und gibt sie nicht vollständig zurück.^[4]

Wichtig

Keine Rückgabe

Keine ordnungsgemäße Rückgabe liegt vor, wenn die Schlüssel lediglich an eine im Haus wohnende Mietpartei abgegeben werden oder wenn der Mieter auszieht und die Schlüssel in der Wohnung zurücklässt, sodass der Vermieter sie dort findet.^[5]

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zur Entlastung des Mieters die Schlösser auszutauschen.^[6] Fraglich ist, ob sich dieses, zu einem Geschäftsraummietverhältnis ergangene Urteil, auch auf Wohnraummietverhältnisse anwenden lässt.

Anderer Ansicht ist das OLG Hamburg. Danach hängt die Erfüllung der Rückgabepflicht, wenn der Mieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, davon ab, ob und wie lange der Vermieter dadurch an der Inbesitznahme der Räume und an einer uneingeschränkten Verfügung über diese gehindert ist. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einen Teil der Schlüssel übersandt und erklärt, über weitere Schlüssel nicht mehr zu verfügen. Hierin sieht das Gericht einen Besitzaufgabewillen des Mieters. Der Vermieter war daher nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die Türschlösser auf Kosten des Mieters auszuwechseln, da er hierdurch das Hindernis für eine uneingeschränkte Inbesitznahme des Mietobjekts beseitigen konnte. Verwendungsersatzansprüche stehen dem Vermieter in einem solchen Fall dann nicht mehr zu.^[7]

Achtung

Vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe erforderlich

Erforderlich ist aber immer eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters^[8], wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. Anderenfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden.

Dass der Vermieter vorübergehend die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters, die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht. Ebenso genügt nicht, wenn der Vermieter einen rechtskräftigen Räumungstitel gegen den Mieter in Händen hält, aber noch nicht vollstreckt, obwohl er dies könnte.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 22.9.2010, VIII ZR 285/09, GE 2010 S. 1613.

[2] OLG München, Urteil v. 17.5.1985, 21 U 4708/84, ZMR 1985 S. 298.

[3] OLG München, a. a. O..

[4] OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.3.1995, 24 U 163/94, NJW-RR 1996 S. 209.

[5] BGH, Urteil v. 19.11.2003, XII ZR 68/00, NZM 2004 S. 98.

[6] OLG Düsseldorf, a. a. O..

[7] OLG Hamburg, Urteil v. 14.8.2003, 4 U 58/01, WuM 2004 S. 471.

[8] BGH, NJW 2001 S. 535.

[9] BGH, Urteil v. 19.11.2003, XII ZR 68/00, NZM 2004 S. 98.