Rückgabe der Mietsache / 6 Verspätete Rückgabe

Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder wirksame Kündigung beendet, ist der Mieter zur Rückgabe verpflichtet.

6.1 Vorenthaltung der Mietsache

Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen: Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB).

Eine Vorenthaltung liegt vor,

• wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt, obwohl er könnte, und dies dem Willen des Vermieters widerspricht, d. h., dass dieser auf der Rückgabe besteht.^[1] Von einem solchen Rücknahmewillen ist auch dann auszugehen, wenn dem Mieter vom Vermieter oder vom Gericht eine Räumungsfrist bewilligt wird^[2], auch dann, wenn der Vermieter im gerichtlichen Räumungsfristverlängerungsverfahren der Gewährung einer Räumungsfrist nicht entgegengetreten ist^[3];
• wenn der Mieter die Räume nicht zurückgeben kann, weil er sie untervermietet hat, nicht aber bei gewerblicher Zwischenvermietung^[4];
• wenn die Mietsache teilweise nicht zurückgegeben wird^[5];
• wenn die Räume ohne Schlüssel zurückgegeben werden.^[6]

Auf ein Verschulden des Mieters kommt es hierbei nicht an. Eine Vorenthaltung liegt daher auch vor, wenn dem Mieter die Rückgabe subjektiv unmöglich ist (z. B. Untervermietung).^[7]

Keine Vorenthaltung ist dagegen bei objektiver Unmöglichkeit gegeben (völlige Zerstörung der Räume z. B. durch Brand), aber ggf. Schadensersatzansprüche.

Hinweis

Rückgabe in mangelhaftem Zustand

Ferner ist die Mietsache nicht vorenthalten, wenn sie in mangelhaftem Zustand zurückgegeben wird, etwa ohne pflichtgemäß ausgeführte Schönheitsreparaturen. Hier hat der Vermieter gesonderte Ansprüche.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 15.2.1984, VIII ZR 213/82, NJW 1984 S. 1527.

[2] BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983 S. 112.

[3] Bub/Treier, V Rn. 69.

[4] BGH, Urteil v. 28.2.1996, XII ZR 123/93, WuM 1996 S. 413, 415.

[5] BGH, Urteil v. 11.5.1988, VIII ZR 96/87, NJW 1988 S. 2665.

[6] Str., so LG Düsseldorf, Urteil v. 19.11.1991, 24 S 294/91, WuM 1992 S. 191; sowie OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 187/01, NZM 2003 S. 397 und KG Berlin, Urteil v. 2.7.2001, 8 U 1044/99, MDR 2002 S. 272: Rückgabe der Schlüssel an vom Vermieter nicht beauftragten Hausmeister ist nicht ausreichend; anders Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1315 f., der bei Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen oder unterbliebener Rückgabe aller Schlüssel darauf abstellt, ob daraus noch ein Besitzwillen des Mieters indiziert werden kann.

[7]

S. Überlassung der Mietsache an einen Dritten.

[8]

S. Nutzungsentschädigung.

6.2 Nutzungsentschädigung

Der Vermieter kann bei Vorenthaltung statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Er kann also zwischen

• der bisher vereinbarten Miete und

• der ortsüblichen Miete wählen.

  Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB nicht anwendbar.^[1] Das Schreiben, in dem der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordert, muss nicht weiter begründet werden. Auch die Kappungsgrenze ist nicht anwendbar. Vielmehr ist die Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der Marktmiete bei Neuvermietungen zu bestimmen.^[2] Dies dürfte allerdings in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, die entsprechend abgedeckelte Miete sein.

Achtung

Beweispflicht beim Vermieter

Falls der Mieter die erhöhte Nutzungsentschädigung nicht bezahlt und der Vermieter Klage auf Zahlung erhebt, ist er allerdings in einem Forderungsprozess für die von ihm behauptete Ortsüblichkeit beweispflichtig.

Hinweis

Wann entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung?

Früher ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Geltendmachung einer höheren Nutzungsentschädigung durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung erfolgt, die rechtsgestaltende Wirkung hat und nur für die Zukunft wirkt, der Vermieter also nicht nachträglich eine erhöhte Nutzungsentschädigung verlangen kann.^[3] Der BGH hat gegenteilig entschieden.^[4] Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht zurückgibt, so entsteht nach Ansicht des BGH der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung

• mindestens in Höhe der vereinbarten Miete oder,
• wenn die ortsübliche Miete höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete weiter und ist die ortsübliche Miete höher, so tritt nur eine Teilerfüllung des Anspruchs des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ein. Der Vermieter kann also auch noch nachträglich, ohne dass er eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, für die Zeit der Vorenthaltung seinen Anspruch geltend machen.

Diese Rechtsauffassung des BGH wird durch § 546a Abs. 1 BGB gestützt. Danach kann der Vermieter für die D...