Rückgabe der Mietsache / 7 Vorzeitige Rückgabe

Höchstgerichtlich noch nicht geklärt ist, ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist.

Wichtig

Keine jederzeitige Rücknahme vor Mietende

Grundsätzlich ist der Vermieter jedenfalls zu dieser Zeit nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen "auf Zuruf" – zurückzunehmen.

7.1 Mietzahlungspflicht bei vorzeitiger Rückgabe

Verweigert sich der Vermieter in einem solchen Fall, gerät er auch dann nicht in Annahmeverzug, wenn der Mieter die Schlüssel nach dem gescheiterten Übergabeversuch in seinen eigenen Briefkasten einwirft.^[1]

Unabhängig davon, ob eine Rückgabe vor Vertragsende zulässig ist, bleibt der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Kündigt der Vermieter zu Recht fristlos, weil der ausgezogene Mieter die Miete für 2 Monate nicht bezahlt hat, kann der Vermieter den Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Der Schadensersatz kann bis zur Neuvermietung verlangt werden, sofern das Mietverhältnis nicht vorher durch Zeitablauf oder die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung hätte beendet werden können. Wegen der nach allgemeiner Auffassung im Regelfall nicht entstehenden Weitervermietungspflicht ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich einen Ersatz- oder Nachmieter zu suchen.^[2]

Achtung

Pflicht zur alsbaldigen Vermietung

Der Vermieter seinerseits ist aber verpflichtet, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung zu bemühen. Anderenfalls trifft ihn ein Mitverschulden (§ 254 Abs. 2 BGB; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.1995, 10 U 26/95, ZMR 1996 S. 324).

Der Mieter hat allerdings die Beweislast dafür, dass der Vermieter entsprechende Bemühungen unterlassen hat. Kündigt der Vermieter nicht fristlos, kann er seinen Erfüllungsanspruch bis zum regulären Vertragsablauf (durch Zeitablauf oder die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung) geltend machen. Der Vermieter kann allerdings verpflichtet sein, einen Ersatzmieter zu akzeptieren. Vermietet der Vermieter zu einer geringeren Miete weiter, hat der Mieter die Mietdifferenz zu zahlen, wenn sich der Vermieter redlich bemüht hat, durch die Weitervermietung aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, NZM 2012 S. 21; BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, NJW 2014 S. 684.

[2] BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14, NJW 2015 S. 3780.

[3] BGH, Urteil v. 31.3.1993, XII ZR 198/91, WuM 1993 S. 346.

7.2 Betretungsrecht

Ist der Mieter vorzeitig ausgezogen, hat aber die Mietsache noch nicht übergeben, so darf der Vermieter – abgesehen von seinem begrenzten Betretungsrecht und abgesehen von Notfällen – die Wohnung nicht nach seinem Gutdünken ohne anerkannten Grund betreten. Dafür ist eine vorherige Anmeldung mit Terminabsprache erforderlich. Auch wenn der Vermieter im Besitz eines eigenen Wohnungsschlüssels ist, darf er davon keinen Gebrauch machen. Wenn der Vermieter die Wohnung eigenmächtig räumt, liegt eine unerlaubte Selbsthilfe vor, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.^[1]

Der Vermieter macht sich auch gleichzeitig wegen Hausfriedensbruchs strafbar. Hat der Mieter die Wohnung aber bereits an den Vermieter (durch Übergabe der Schlüssel) zurückgegeben, so handelt der Vermieter nicht eigenmächtig und nicht gegen den Willen des Mieters.

[1] BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010 S. 3434, "kalte Räumung".