Rücktrittsrecht im Grundstückskaufvertrag kann sich auf Provisionsanspruch auswirken

Leitsatz

Wurde im Grundstückskaufvertrag dem Käufer ein Rücktrittsrecht dergestalt eingeräumt, daß die Wirksamkeit des Vertrages von der Bebaubarkeit des erworbenen Grundstücks abhängt, so stellt dieses Rücktrittsrecht eine aufschiebende Bedingung im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann dar, wenn das Grundstück unabhängig vom Vorliegen einer entsprechenden Baugenehmigung nicht in die gesicherte Rechtsposition überplanten Baulandes kommt. (Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt

Dem Kaufinteressenten wurde seitens eines Maklers ein Grundstück vermittelt. Der notarielle Grundstückskaufvertrag enthielt dabei aber die Bedingung, daß dem Käufer ein Rücktrittsrecht für den Fall der Unbebaubarkeit des Grundstücks eingeräumt wurde. Der Käufer sollte dabei innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten eines qualifizierten Bebauungsplans einen Antrag auf Baugenehmigung stellen.

Nach mehr als fünf Jahren seit Abschluß des Kaufvertrages war ein solcher Bebauungsplan immer noch nicht aufgestellt und das Grundstück somit noch immer nicht in der sicheren Rechtsposition, in ein überplantes Geländes zu fallen. Der Grundstückskäufer machte von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch und fordert nunmehr gerichtlich die für die Vermittlung an den Makler geleistete Provision zurück.

Entscheidung

Der Makler hatte tatsächlich keinen Anspruch auf die Provision. Die Begründung hierfür ist freilich nicht ganz einfach. Zunächst ist festzustellen, daß der Makler die für die Entstehung des Maklerlohnes erforderliche Leistung, nämlich die Vermittlung des Grundstücks zunächst tatsächlich erbracht hatte. Bei dieser Betrachtung darf aber nicht unberücksichtigt bleiben, daß es dem Käufer ersichtlich auf den Nachweis eines Grundstücks ankam, das auch tatsächlichen bebaubar sein würde. Diese Unsicherheit schlug sich dann auch entsprechend im Hauptvertrag nieder, wo gerade für diesen Fall ein Rücktritt vom Vertrag möglich sein sollte.

In diesem Zusammenhang muß man nun die Bestimmung des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB beachten. Hiernach erhält der Makler, soweit der Hauptvertrag - hier also der Grundstückskaufvertrag - unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde, die Provision erst mit Eintritt dieser Bedingung. Im Klartext: Haben Grundstückskäufer und -verkäufer den weiteren Bestand des Vertrages vom Eintreten eines gewissen Ereignisses abhängig gemacht, so erhält der Makler einen gesicherten Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieses Ereignisses.

Der zwischen Grundstücksverkäufer und -käufer vereinbarte Rücktrittsvorbehalt im Grundstückskaufvertrag ist nun einer aufschiebenden Bedingung im Sinne dieser Bestimmung gleichzusetzen. Voraussetzung dafür, daß der Makler die an ihn bereits bezahlte Provision endgültig behalten durfte, war also, daß das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte. Der Grundstückskäufer konnte jedoch sein Rücktrittsrecht unabhängig vom Vorliegen einer tatsächlichen Baugenehmigung geltend machen, da auch nach mittlerweile fünf Jahren das Grundstück immer noch nicht in der gesicherten Rechtsposition war, in überplantem Baugebiet zu liegen. Abhängig war die Ausübung des Rücktrittsrecht nämlich von der Tatsache, daß innerhalb von sechs Monaten nach Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans die entsprechende Baugenehmigung beantragt werden mußte. Da es aber in dem langen Zeitraum von fünf Jahren nicht einmal zur Aufstellung des Bebauungsplans kam, konnte der Käufer den Rücktritt von Hauptvertrag wirksam erklären.

Konsequenz für den Makler: Nach der obenerwähnten Bestimmung des § 652 Abs. 1 S. 2 BGB war ein wirksamer Provisionsanspruch nicht entstanden, die Provision war zurückzuzahlen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 29.01.1998, III ZR 76/97

Fazit:

Normalfall und gesetzliche Regelung an sich ist, daß es für die Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers allein darauf ankommt, daß der Hauptvertrag zustandekommt und nicht von der Ausführung des Geschäfts abhängig ist. Ausnahmen bestehen aber insbesondere dann, wenn ein zeitlich befristetes und sonst an keine Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht im Hauptvertrag vorgesehen ist. Wird dieses ausgeübt, entfällt der Provisionsanspruch.

Diese Entscheidung macht weiter deutlich, daß darüber hinaus auch eine Ausnahme für den Fall zu machen ist, daß unabhängig von einer zeitlichen Befristung dann bei Ausübung des Rücktrittsrechts der Provisionsanspruch entfällt, wenn die Parteien des Hauptvertrages ein Rücktrittsrecht abhängig von der Bebaubarkeit des erworbenen Grundstücks in den Vertrag aufnehmen.

Grundsätzlich aber behält der Makler auch bei Aufnahme eines entsprechenden Rücktrittsrechts Anspruch auf Courtage, wenn sein Kunde seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt und es somit zur Ausübung des Rücktrittsrechts kommt. Dann kann Leidtragender solcher Nachlässigkeiten selbstverständlich nicht der Makler sein.