Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 21 Abs. 4 WEG, § 23 Abs. 4 WEG
Kommentar
1. Im vorliegenden Fall war ein Verwalter auf die Dauer von 5 Jahren bestellt mit verwaltervertraglicher Vergütungsabsprache von DM 290,- zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer pro Einheit und Jahr. Beschließt hier eine Gemeinschaft die Erhöhung dieses Verwalterhonorars rückwirkend um mehr als 65%, entspricht ein solcher Beschluss nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere aufgrund der mitbeschlossenen Rückwirkung. Auch wenn es für die Vergütung eines Verwalters keine bestimmten Höchstsätze gibt, muss sich eine freie Vereinbarung hierüber gleichwohl nach dem gemeinschaftlichen Interesse aller Eigentümer - vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus betrachtet - richten und unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse festgelegt werden. Dies gilt umso mehr dann, wenn nicht einmal ansatzweise besondere Leistungen des Verwalters erwähnt wurden, die eine rückwirkende Erhöhung des Honorars rechtfertigen könnten.
2. Auch die Zubilligung eines Sonderhonorars für erbrachte "Leistungen" des Verwalters in Zusammenhang mit einer erfolgten Tiefgaragensanierung musste zur Ungültigkeit auch dieses Beschlusses führen. Es ging hier um "ganz normale" Tätigkeiten eines Verwalters (Feststellung von Schäden nach Eintritt von Hochwasser, Beteiligung an einem Sanierungskonzept, Durchführung einer Eigentümerversammlung bezüglich beabsichtigter Sanierung, Einholung von Angeboten, Besprechungen mit der Planungsfirma, Auftragserteilung, Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr, Buchung von Zahlungen und Erhebung einer Sonderumlage). Keine dieser genannten und aufgelisteten Tätigkeiten rechtfertigt eine besondere Vergütung für den Verwalter, vielmehr sind sämtliche Tätigkeiten durch das im Vertrag vereinbarte Verwalterhonorar abgedeckt.
3. Zuzubilligen war dem Verwalter jedoch ein weiterer beschlussgemäß anerkanntes Sonderhonorar für die "Bekämpfung" des Weihnachtshochwassers. Anders als bei der Tiefgaragensanierung, die von einer eigens damit beauftragten Firma geplant und überwacht werden sollte, handelte es sich bei dem Wassereintritt an den Weihnachtstagen um ein unvorhersehbares Ereignis, das sofort wirksam bearbeitet und bekämpft werden musste. Hier ging es um eine notwendige Eilmaßnahme, die das über die vertraglichen Vereinbarungen hinausgehende Tätigwerden und damit auch eine besondere Vergütung rechtfertigte.
4. Gerichtskostenquotelung in den einzelnen Instanzen bei Beschwerdewert von DM 33.796,41.
Link zur Entscheidung
( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.06.1998, 3 Wx 107/98)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung