Entscheidungsstichwort (Thema)
Keine Realgläubigerzustimmung bei Sondernutzungsrechtsbegründung
Leitsatz (amtlich)
Die Eintragung der Einräumung eines Gebrauchsrechts an einer Dachfläche der Wohnanlage für Zwecke der Errichtung/Unterhaltung einer Photovoltaikanlage bedarf es keiner Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.
Normenkette
WoEigG § 5 Abs. 4, § 9 Abs. 2, § 10 Abs. 2-3, § 13 Abs. 2, § 15; BGB §§ 876-877; GBO § 29
Verfahrensgang
Tenor
Die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Saarbrücken vom 25.11.2009 in Verbindung mit den Zwischenverfügungen vom 16.12.2009 und vom 5.2.2010 wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag der Antragsteller vom 30.9.2009 nicht aus den Gründen dieser Zwischenverfügungen zurückzuweisen.
Gründe
I. Die Antragsteller sind Eigentümer der Wohnungseigentumseinheiten in der Wohnanlage ... in ... (Teilungserklärung vom 24.4.1996, Urkundenrolle Nr. XXX/1996 des Notars H. J.,... zu den Anteilen im Einzelnen s. S. 2-3 der Urkunde des Notars Dr. K. Nr. OOO/2009 M vom 23.7.2009).
Mit Urkunde des Notars Dr. M. K. vom 23.7.2009 (Urkundenrolle Nr. OOO/2009 M) traf die Eigentümergemeinschaft folgende, die bestehende Gemeinschaftsordnung ergänzende "Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG:
Den Eigentümern der Sondereigentumseinheiten Nr. B (Blatt 2632 = derzeit Eheleute G.), Nr. C (Bl. 2633 = derzeit Frau G.) und Nr. D (Bl. 2634 = derzeit Eheleute S./B.) wird das Recht eingeräumt, auf der nach Süden ausgerichteten Dachfläche eine Photovoltaik-Anlage auf ihre Kosten und Gefahr zu errichten sowie die dazugehörigen technischen Nebenanlagen, Kabel- und Einspeisevorrichtungen am bzw. im Gemeinschaftseigentum des Hauses zu installieren und auf unbeschränkte Zeit vorzuhalten sowie diese Photovoltaik-Anlage zur Erzeugung von elektrischem Strom zu nutzen und diesen Strom für eigene Rechnung Stromhandelsunternehmen entgeltlich oder unentgeltlich in das Stromnetz einzuspeisen.
Es wird klargestellt, dass die Instandhaltung und Unterhaltung der Dachfläche des Hauses weiterhin durch die gesamte Eigentümergemeinschaft erfolgt. Lediglich die ausschließlich der Photovoltaik-Anlage zuzurechnenden Aufbauten und techn. Einrichtungen auf dem Dach sind von den berechtigten Eigentümern der Wohnungen Nrn. B, C und D zu tragen.
Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Photovoltaikanlage in Ausübung dieses Rechts nach § 15 Abs. 1 WEG obliegt den berechtigten Eigentümern zu je einem Drittel Anteil. Bei dieser Gelegenheit wird vereinbart, dass die Erträgnisse aus der Anlage den Nutzungsberechtigten zu je 1/3 Anteil zustehen.
Die Eintragung dieser Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentum in den Wohnungsgrundbüchern von K. Blätter 2631 - 2635 wird bewilligt und beantragt.
[...]
Die Zustimmung der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger - Blätter 2631 Blätter 2635 - bleibt vorbehalten. Der Notar wird beauftragt, die Zustimmungserklärungen zu dieser Vereinbarung einzuholen.
Die zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen bleiben vorbehalten und werden beantragt. Genehmigungen ebenso wie Zustimmungserklärungen Dritter werden allen Beteiligten gegenüber wirksam mit ihrem Eingang beim amtierenden Notar.
[...]
Alle Grundbucheintragungen sollen nach Maßgabe der Anträge des Notars erfolgen, wobei der Notar insbesondere ermächtigt wird Rangbestimmungen in Abweichung von den Bewilligungen in dieser Urkunde zu treffen, einzelne Anträge zum getrennten Vollzug vorzulegen und zurückzunehmen."
Mit Schreiben vom 30.9.2009 beantragte der Notar den grundbuchmäßigen Vollzug der Urkunde vom 23.7.2009. Er reichte Originale von Grundschuldbriefen sowie Erklärungen von Grundpfandgläubigern zur Grundakte. Die ... stimmte als Gläubigerin der im Wohnungsgrundbuch von K., Bl. 2635, eingetragenen Grundpfandrechte der "Benutzungsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG" gemäß der Vereinbarung vom 23.7.2009 zu. Entsprechendes erklärte die ... als Gläubigerin des im Wohnungsgrundbuch von K., Bl. 2631, eingetragenen Grundpfandrechts. Bei den beiden hiervon betroffenen Einheiten handelt es sich um diejenigen, denen in der Gebrauchsregelung keine Rechte eingeräumt wurden. Zustimmungserklärungen dinglich Berechtigter an den anderen, zur Errichtung und Nutzung der Photovoltaik-Anlage berechtigten Einheiten wurden nicht eingeholt.
Die Rechtspflegerin beim Saarländischen Grundbuchamt beim AG Saarbrücken erließ am 25.11.2009 eine erste Zwischenverfügung. Sie wies darauf hin, dass es sich bei der beantragten Eintragung um eine Änderung der Teilungserklärung handele, zu welcher alle dinglichen Berechtigten in der Form des § 29 GBO zustimmen müssten. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Photovoltaikanlage obliege den berechtigten Eigentümern zu je einem Drittel. Bei Änderung des Lastenverteilungsschlüssels sei jedoch eine Beeinträchtigung der Grundpfandgläubiger nicht ausgeschlossen. Hier sei die Zustimmung der Gläubiger aller Einheiten nötig. Daher seien zur Eintragung noch die Zustimm...