Saarländisches OLG Urteil vom 06.02.2013 - 1 U 132/12-37

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 29.02.2012; Aktenzeichen 5 O 114/10)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 29.2.2012 verkündete Urteil des LG Saarbrücken, 5 O 114/10, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist, ebenso wie das angegriffene Urteil des LG Saarbrücken, vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 110 % des nach den jeweiligen Urteilen zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger begehrt die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages nach dessen Anfechtung sowie die Zahlung von Schadensersatz.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.4.2009 erwarb der Kläger ein Hausanwesen von der Beklagten zu einem Kaufpreis von 117.000 EUR. Im Vertrag ist in § 7 (Klärgrube, Sachmängelhaftung, Abtretung der Handwerkeransprüche, Baulasten) u.a. folgendes festgehalten:

"2. Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden - vorbehaltlich der Regelung in Abs. 3 und Abs. 4 - die Rechte des Erwerbers wegen eines Sach- bzw. Werkmangels des Vertragsgegenstands ausgeschlossen; der Erwerber erklärt, dass hinsichtlich des Vertragsgegenstands mit dem Veräußerer keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 BGB und keine Garantien vereinbart wurden.

3. Von der Rechtsbeschränkung nach Abs. 2 ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist; hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzliche oder grob fahrlässig verursachte Schäden (...) unberührt. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des anderen Vertragsteils steht diejenige seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

4. Der Erwerber bestätigt ausdrücklich, eingehend auf den hiermit vereinbarten Mängelhaftungsausschluss und die damit verbundenen Rechtsfolgen hingewiesen worden zu sein. (...) Der Veräußerer und der Erwerber erklären nochmals, dass die Tatsache des hier vereinbarten Mängelhaftungsausschlusses (für die vorgenommenen Renovierungsleistungen) ausdrücklich gewollt ist und bei der Kaufpreisbemessung mindernd berücksichtigt wurde (!).

5. (...)

6. Der Veräußerer tritt bereits jetzt, aufschiebend bedingt auf die Kaufpreiszahlung, alle den Vertragsgegenstand betreffenden Ansprüche gegen Dritte, aus denen die Herstellung eines Zustands, eines Werks, der Ersatz von Schäden, Sanierung, Reparatur oder Wiederherstellung in Bezug auf den Vertragsgegenstand und dessen baulicher Anlagen verlangt werden kann, unabhängig von deren Entstehen an den dies annehmenden Erwerber ab."

Der Kläger war auf das Anwesen durch ein Exposé des Immobilienmaklers N. F. aufmerksam geworden. Hierin wurde das 1936 erbaute Haus als "2008 komplett renoviert" und mit "K. sanierung" bezeichnet. Nachdem der Kläger das Haus Ende Juni 2009 bezog, bemerkte er Anfang Juli 2009 im K. Schimmelbildung.

Im Rahmen eines Ortstermins am 9.7.2009 wurde auch die Problematik der K. isolierung angesprochen.

Mit Anwaltsschreiben vom 27.8.2009 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung zum 11.9.2009 auf, zu erklären, dass sie die vorhandenen Mängel vollumfänglich auf eigene Kosten von Fachunternehmen beseitigen lassen werde. Mit weiteren Schreiben stellte der Kläger klar, er bestehe auf der Hinzuziehung eines Sachverständigen. Dieser solle die durchzuführenden Arbeiten überwachen. Zuvor dürfe mit diesen nicht begonnen werden. Mit Anwaltsschreiben vom 21.9.2009 (Bl. 34 d.A.) lehnte die Beklagte jegliche Schadensersatz- oder Mängelansprüche ab.

Der Kläger leitete daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren - LG Saarbrücken, 5 OH 3/10 - ein, erklärte mit Schreiben vom 25.6.2010 (Bl. 38 f. d.A.) die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und forderte die Beklagte mit Schreiben vom 8.10.2010 (Bl. 42 f. d.A.) auf, der Rückabwicklung des Kaufvertrages zuzustimmen.

Der Kläger macht folgende Schadenspositionen geltend:

-	Grunderwerbssteuer:	4.095 EUR
-	Maklerkosten:	4.176,90 EUR
-	Notarkosten:	985,68 EUR
-	Notarkosten, Grundschuldbestellung:	446,55 EUR
-	Gebührenbescheid Vorkaufsrecht:	30 EUR
-	Kosten Auflassungsvormerkung:	375,50 EUR
-	Kosten Lösung einer Vormerkung:	316,25 EUR
-	Gesamt:	10.425,88 EUR

Der Kläger hat behauptet, weder von der Beklagten, noch vom Makler auf Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen worden zu sein. Die erste Besichtigung des Objekts habe im März 2009 stattgefunden. Zu diesem Zeitpunkt seien die Wohnräume bezugsfertig, die Wände der beiden K. räume komplett verputzt und der Boden des Heizungsraumes gefliest gewesen. Lediglich im vorderen Teil des K. s fehlten noch die Fliesen. Der Makler habe auf Nachfrage erklärt, alles sei fachgerecht saniert.

Die Reduzierung des Kaufpreises von 130.000 EUR auf 117.000 EUR habe ihren Grund in einem Anruf des Vermögensberaters des Klägers beim Makler.

Der Kläger...