Saarländisches OLG Urteil vom 15.05.2013 - 2 U 7/13

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung eines Mietvertrags hinsichtlich der Identität des Vermieters.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 30.01.2012; Aktenzeichen 6 O 28/11)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Grundurteil des LG Saarbrücken vom 30.1.2012 - 6 O 28/11 - wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil ist wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten aus einem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung i.H.v. 20.692,57 EUR und weiteren 859,80 EUR in Anspruch.

Am 3.2.1986 schlossen die Klägerin als Mieterin und "S.-B., P." als Vermieter, "vertreten durch Hausverwaltung N. K.", einen auf 30 Jahre befristeten Mietvertrag - beginnend am 1.2.1986 und endend am 31.1.2006 - über die im Erdgeschoss des Anwesens L. Straße in S. gelegenen Räumlichkeiten zum Betrieb eines Optikergeschäftes. Unterzeichnet wurde der Vertrag von der Klägerin und (i. A.) dem Verwalter K.. Am 20.11.1989 wurde betreffend diese Räumlichkeiten eine Vereinbarung über Wohnungsmodernisierung geschlossen. Als Vertragsschließende wurden benannt M. S. und C. B. als Vermieter und die Klägerin als Mieterin, die auch den Vertrag unterzeichneten. In § 1 Abs. 2 des Vertrages war bestimmt, dass die Vereinbarung eine Ergänzung zu dem Mietvertrag vom 3.2.1986 ist und dessen Bestandteil wird. In § 2 und § 3 des Vertrages wurden der Gegenstand der Arbeiten sowie die Leistungen des Mieters näher geregelt. Hiernach sollte u.a. der Mieter die Maßnahmen im eigenen Namen sowie auf eigene Kosten und auf eigene Rechnung ausführen, soweit sie nicht dem Vermieter obliegen, und waren die voraussichtlichen Kosten des Mieters für die gesamten Maßnahmen einschließlich der hierdurch verursachten Instandsetzungsarbeiten mit 65.000 DM - handschriftlich ergänzt "Kosten haben sich um 8.000 DM erhöht" - angegeben. Ferner war bestimmt, dass nach Abschluss der Maßnahmen die Arbeiten vom Vermieter abgenommen und die endgültigen Kosten des Mieters festgestellt werden, und dass hierüber ein Abnahme- und Kostenfeststellungsprotokoll aufgenommen wird. Gemäß § 4 des Vertrages (Leistungen des Vermieters) verzichtete der Vermieter für die Abwohndauer, die jeweils vier Jahre für Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete - das Zwölffache der monatlichen Miete bei Abschluss dieser Vereinbarung ohne Nebenkosten - betragen sollte, auf sein ordentliches Kündigungsrecht sowie auf sein Recht zur Mieterhöhung hinsichtlich der "Maßnahmen, die Gegenstand dieser Vereinbarung sind". In § 5 des Vertrages (Abwicklung bei Beendigung des Mietverhältnisses) war geregelt, dass dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung des Restwertes der durchgeführten Maßnahmen zusteht. Schließlich war vereinbart (§ 6), dass "die Vermieter ... ihre Einwilligung zu einer Ausweitung der Nutzfläche um 16 m² und zum Durchbruch im Geschäftsraum" erteilen, und sich nach Ablauf des Mietvertrages das Mietverhältnis um jeweils ein Jahr verlängert. Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgte in Anlage I der Vereinbarung.

Am 2.5.2007 erwarb der Beklagte das Objekt L. Straße, S., im Wege der Zwangsversteigerung (AG Saarbrücken). Zu diesem Zeitpunkt war die Fa. I. Immobilien Gaststätten und Getränke GmbH, P., als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Zuschlagsbeschluss vom 22.11.2001 - Az., AG Saarbrücken -, eingetragen am 25.2.2002). Dieser wandte sich unter Bezugnahme auf die Modernisierungsvereinbarung zwecks Mieterhöhung betreffend die ursprüngliche Ladenfläche ohne Anbau an die Klägerin, die einer solchen nicht zustimmte. Die Parteien schlossen sodann einen Mietaufhebungsvertrag zum 15.6.2010, in dem auf die Rückgabebestimmungen im Mietvertrag verwiesen wurde. Mit vorprozessualem anwaltlichem Schreiben vom 29.10.2010 forderte die Klägerin den Beklagten vergeblich zur Rückzahlung des von ihr errechneten, nicht abgewohnten Restwertes des Baukostenzuschusses auf.

Die Klägerin, die von dem Beklagten die Rückzahlung eines nicht abgewohnten Baukostenzuschusses i.H.v. 20.692,57 EUR sowie die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 859,80 erstrebt, hat geltend gemacht, dass die Modernisierungsvereinbarung Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, so dass der Beklagte als Ersteher des Objekts in diese Vereinbarung eingetreten sei. Die Schriftform sei hinreichend gewahrt. Im Übrigen habe der Beklagte die Vereinbarung, wie sein auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtetes Schreiben erkennen lasse, gekannt und für sich als verbindlich anerkannt. Zudem werde in der Aufhebungsvereinbarung auf die Bestimmungen im Mietvertrag verwiesen. Sämtliche in der Anlage I aufgeführten Baumaßnahmen seien durchgeführt und von ihr bezahlt worden und von den Vermieterinnen genehmigt worden....