Saarländisches OLG Urteil vom 20.02.2014 - 4 U 20/13

Leitsatz (amtlich)

1. Leitet der Kläger im Prozess gegen die lediglich Kredit gebende Bank eine Pflichtverletzung der Bank aus der Behauptung her, die Bank habe ihn über die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises der finanzierten Eigentumswohnung nicht aufgeklärt, so muss er zur Darlegung der Überhöhung des Kaufpreises substantiierten Vortrag zu den wertbildenden Faktoren halten.

2. Dient der Kredit dazu, im Wege des Bauherrenmodells neuen Wohnraum zu schaffen, kann der Nachweis einer Überteuerung nicht durch einen Vergleich der Grunderwerbs- und Herstellungskosten der konkreten Wohnung mit dem Verkehrswert einer auf dem freien Wohnungsmarkt im Altbestand bereits vorhandenen Wohnung geführt werden.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 19.10.2012; Aktenzeichen 1 O 285/11)

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Saarbrücken vom 19.10.2012 - 1 O 285/11 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung i.H.v. 120 % des beizutreibenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Im vorliegenden Rechtsstreit wenden sich die Kläger mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die von der Beklagten aus der im Antrag bezeichneten notariellen Urkunde betriebene Zwangsvollstreckung und nehmen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der fehlerhaften Anlageberatung im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung auf Schadensersatz in Anspruch.

Die Kläger unterzeichneten am 27.11.1992 eine mit "Wirtschaftsberater- und Servicevereinbarung" überschriebene Vereinbarung (K1) mit (im Folgenden: Berater). Unter Vermittlung des Beraters und nach Vorlage eines Verkaufsprospekts sowie einer vom Berater erstellten persönlichen Berechnung vom 30.11.1992 (Anlage K3) erteilten die Kläger im notariellen Geschäftsbesorgungsauftrag des Notars vom 3.12.1992 (Urkunden-Nr. 1354/92; Anlage K4) einem Rechtsanwalt als Geschäftsführer den Auftrag, das im Antrag bezeichnete Wohnungseigentum in Vollmacht der Kläger für diese zu erwerben. Auf der Grundlage dieses Vertrages schloss der Geschäftsführer am 22.12.1992 für die Kläger mit dem zwischenzeitlich insolventen Bauträger einen Werk- und Kaufvertrag über das noch zu errichtende Wohnungseigentum zu einem Gesamtpreis von 172.992 DM (Anlage K5) und unterwarf sich im Namen der Kläger wegen des Kaufpreises und etwaiger Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Am gleichen Tag bestellte der Bauträger zugunsten der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Grundschuld am Wohnungseigentum über 198.800 DM (Anlage K6). Unter dem 12./28.12.1992 schlossen die Kläger mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Darlehensvertrag über ein Bruttodarlehen von 198.800 DM (Anlage K7) ab und traten eine bei der AG bestehende Lebensversicherung an die Rechtsvorgängerin der Beklagten ab.

Die Kläger erzielten bereits seit dem Jahr 1999 Mieteinnahmen, die sich bis zum August 2011 auf 24.874 EUR beliefen. Nach Insolvenz des Bauträgers und eines Rechtsnachfolgers wurde das Gesamtobjekt erst im Jahr 2004 fertiggestellt (Schreiben des Notars F. vom 13.5.2004; Anlage K12). Erst danach wurde das Eigentum auf die Kläger übertragen.

Die Kläger haben behauptet, ihnen sei der fremdfinanzierte Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage zur zusätzlichen Altersvorsorge und Steuerersparnis angeboten worden. Die in dem Berechnungsbeispiel ausgewiesenen Mieteinnahmen hätten ebenso wenig erwirtschaftet werden können wie die in Aussicht gestellte Wertsteigerung der Immobilie. Das Berechnungsbeispiel sei daher von objektiv falschen und viel zu optimistischen Prämissen ausgegangen. Anstatt einer Unterdeckung von lediglich 176 DM monatlich habe sich die tatsächliche Unterdeckung während der Vermietungsphase teilweise auf weit mehr als 600 DM belaufen. Die tatsächlichen jährlichen Mieteinnahmen hätten nicht wie angegeben 5.814 DM, sondern ab dem Jahr 1999 lediglich zwischen 4.380 DM bis 4.620 DM betragen. Soweit in dem Berechnungsbeispiel ein Mietzins von 18,38 DM pro Quadratmeter monatlich angegeben gewesen sei, sei dies schon damals völlig unrealistisch gewesen. Der auf dem freien Markt zu erzielende Mietzins hätte sich allenfalls auf die Hälfte belaufen. Auch seien die zu zahlenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten weitaus höher gewesen als in dem Beispiel angegeben. Der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung habe zum Zeitpunkt des Erwerbs allenfalls bei der Hälfte des von den Klägern gezahlten Kaufpreises gelegen und belaufe sich heute maximal auf 20.000 DM.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, sie seien vom Berater arglistig getäusch...