Saarländisches OLG Urteil vom 22.12.2011 - 8 U 178/10-46

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 02.03.2010; Aktenzeichen 9 O 272/09)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 2.3.2010 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - 9 O 272/09 - dahin abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

II. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Kläger.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Beklagte leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Der Kläger nimmt die Beklagte wegen behaupteten arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsschäden auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags und Ersatz vergeblicher Aufwendungen in Anspruch. Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.4.2008 (Anlage K 1 = GA 11 ff.) verkaufte die Beklagte dem Kläger nach vorangegangener mehrfacher und eingehender Besichtigung das im Tenor des angefochtenen Urteils näher bezeichnete, in der L. Straße [Hausnummer] in H. gelegene Grundstück, das zu Beginn der 1980er Jahre mit einem Wohnhaus, in dem die Beklagte und ihr vor Abschluss des Kaufvertrags verstorbener Ehemann wohnten, bebaut worden war, unter Ausschluss der Haftung für offene und verborgene Sachmängel am Grundstück und dem aufstehenden Gebäude zum Kaufpreis von 160.000,- EUR. Auf einen Feuchtigkeitsbefall wurde der Kläger dabei nicht hingewiesen.

Nachdem die Beklagte dem Kläger am 10.6.2008 die Schlüssel für die sich im Untergeschoss des Gebäudes befindende Einliegerwohnung sowie für die Kellerräume überlassen hatte, damit der Kläger mit den Renovierungsarbeiten beginnen konnte, stellte der Kläger beim Ablösen der Tapeten der Einliegerwohnung aufsteigende Feuchtigkeit fest. Nach Vorliegen der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises forderte die Beklagte den Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 23.6.2008 (Anlage K 3 = GA 22 f.) zu dessen Zahlung nebst Verzugszinsen und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2.594,91 EUR auf. Der Kläger wies die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 25.6.2008 (Anlage K 4 = GA 24 f.) auf die festgestellte aufsteigende Feuchtigkeit hin und kündigte die Zahlung eines Betrags i.H.v. 145.000,- EUR (Kaufpreis abzgl. voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten i.H.v. 15.000,- EUR) an. Die Beklagte ließ mit anwaltlichem Schreiben vom 27.6.2008 (Anlage K 5 = GA 26 f.) mitteilen, dass das Haus Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit weder habe noch gehabt habe. Anschließend zahlte der Kläger den Kaufpreis i.H.v. 160.000,- EUR, wobei er mit anwaltlichem Schreiben vom 14.7.2008 (Anlage K 7 = GA 30) klarstellen ließ, dass 25.000,- EUR wegen der mitgeteilten Mängel unter Vorbehalt gezahlt worden seien. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.7.2008 (Anlage K 8 = GA 31 f.) verlangte die Beklagte von dem Kläger unter Einschluss der bereits geltend gemachten Rechtsanwaltskosten die Zahlung eines weiteren Betrags von insgesamt 4.152,66 EUR (weitere Anwaltskosten und laufende Zinsen). Der Kläger zahlte hierauf 4.198,31 EUR. Darüber hinaus zahlte er an den das Objekt vermittelnden Makler eine Maklerprovision i.H.v. 5.712,- EUR, Notarkosten i.H.v. 1.367,07 EUR sowie an die Deutsche Bank Bearbeitungs- und Bereitstellungsgebühren i.H.v. 2.000,- EUR und Zinsen für die Finanzierung i.H.v. 2.039,52 EUR, insgesamt mithin einen weiteren Betrag i.H.v. 15.316,90 EUR.

Im September 2008 leitete der Kläger wegen der von ihm festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen vor dem LG Saarbrücken ein selbständiges Beweisverfahren (9 OH 10/08) ein. Der vom LG mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragte Sachverständige W. stellte in seinem Gutachten vom 18.5.2009 (Bl. 58 ff. der Akte 9 OH 10/08) folgende, zwischen den Parteien unstreitige Mängel des Gebäudes fest: Durch eine Arbeitsfuge zwischen der Bodenplatte und den aus Betonfertigteilen bestehenden Wandelementen zieht schon seit mehreren Jahren Feuchtigkeit, die mittlerweile bis zu einer Höhe von ca. 25 cm im Beton kapillar aufgestiegen ist, in den Kellerbereich ein. Die Feuchtigkeit hat zwischenzeitlich unter dem Estrich hindurch die in der Gebäudemitte liegenden Räume erreicht. Erhöhte Feuchtigkeit infolge aufsteigender Nässe, zum Teil mit Salzausblühungen, liegt an den Wänden der Kellerräume sowie an den Wänden des Bades, des Abstellraums und des Schlafzimmers der im Untergeschoss gelegenen Einliegerwohnung vor. Im Schlafzimmer wurde versucht, mittels einer sog. "mineralischen Dichtschlämme" die feuchten Wandflächen abzudecken. Unter der Schlämme haben sich zwischenzeitlich derart starke Salzausblühungen gebildet, dass die Schlämme regelrecht von der Wand abgedrückt wird. Die Intensität der Salzausblühungen lässt darauf schließen, dass die Schlämme bereits längere Zeit vor dem Verkauf des Hausanwesens an den Kläger aufgebracht wurde. Bereits vor dem Aufbr...