Leitsatz (amtlich)
Anwendung von § 305c Abs. 2 BGB bei Auslegung einer automatischen Verlängerungsklausel.
Normenkette
BGB §§ 305, § 305 ff., § 305c Abs. 2
Verfahrensgang
LG Saarbrücken (Urteil vom 15.04.2014; Aktenzeichen 6 O 303/13) |
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Saarbrücken vom 15.4.2014 - 6 O 303/13 - wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin erstrebt die Feststellung, dass sich das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis über den 30.9.2013 hinaus jedenfalls bis zum 30.9.2014 verlängert hat.
Mit Mietvertrag vom 15.9.2008/17.9.2008 vermietete die Klägerin an die Beklagte, die eine Firma mit Filialen betreibt, im Gewerbeobjekt ... pp. gelegene Geschäftsräume mit einer Nutzfläche von ca. 39 m2 zum Betrieb einer Firmenfiliale. Unter § 2 (Mietzeit, Kündigung) heißt es wie folgt:
" 1. Das Mietverhältnis beginnt am ... 1.10.2008 ... und wird auf die Dauer von ... 5... Jahren abgeschlossen, so dass es am ... 30.09.2013 ... endet.
2. Der Mieter hat das Recht, durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter, die diesem spätestens ... 12 ... Monate vor Mietende zugehen muss, die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere ... 5... Jahre herbeizuführen (Verlängerungs-Option). Dieses Recht kann der Mieter zweimal ausüben.
3. Nach Ablauf der Mietzeit einschließlich der Optionszeiträume verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 1 Jahr, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird."
In § 28 des Mietvertrages ist abschließend geregelt, dass der/die unterzeichnenden Mieter erklären, dass sie vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Gelegenheit hatten, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen und diesen zu prüfen, dass der Vertrag eingehend mit dem Mieter durchgesprochen und vom Vermieter insbesondere auf die im Vertrag enthaltenen Ermächtigungen und Willenserklärungen ausdrücklich hingewiesen wurde. Wörtlich heißt es sodann: "Die festgehaltenen Individualvereinbarungen sind das Ergebnis beidseitiger, eingehender Besprechung (Aushandelns)." Vor Abschluss des Mietvertrages war der Beklagten ein Entwurf zugesandt worden, der zu Änderungen des endgültigen Vertragstextes (hier in § 2 Ziff. 5.) führte.
Anlässlich eines wegen zunächst bestehender, in der Folgezeit jedoch ausgeglichener Mietzinsrückstände zwischen den Parteien (Ende August/Anfang September 2013) geführten Telefonats wurde das Ende des Mietverhältnisses zum 30.9.2013 thematisiert. Nachdem die Klägerin auf ein anwaltliches Schreiben der Beklagten vom 10.9.2013 durch anwaltliches Schreiben vom 16.9.2013 darauf hingewiesen hatte, mangels Kündigung von einem Fortbestand des Mietverhältnisses über den 30.9.2013 hinaus auszugehen, erklärte die Beklagte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19.9.2013, mit Blick auf die Befristung das Mietobjekt zum 30.9.2013 zu räumen und herauszugeben. Zugleich erklärte sie vorsorglich die Kündigung zum 30.9.2014. Das Mietobjekt wurde sodann von der Beklagten geräumt. Die Übergabe der Schlüssel erfolgte im Oktober 2013.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass in Ansehung der in § 2 des Mietvertrages getroffenen Bestimmungen, namentlich der in Ziff. 3. geregelten automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses um ein Jahr, es für eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.9.2013 einer Kündigung bedurfte, so dass von einem Bestand des Mietverhältnisses jedenfalls bis zum 30.9.2014 auszugehen sei.
Die Beklagte ist dem entgegen getreten und hat darauf verwiesen, dass die in Ziff. 3. geregelte Verlängerung des Mietverhältnisses um ein Jahr erst nach Ablauf der Mietzeit sowie der dem Mieter eingeräumten und von diesem in Anspruch genommenen Verlängerungsoptionen zum Tragen komme und nicht bereits dann, wenn die ursprüngliche Mietzeit abgelaufen sei. Im Übrigen gingen insoweit Unklarheiten der von der Klägerin verwendeten allgemeinen Geschäftsbedingungen, um welche es sich vorliegend handele, da der Vertragstext - bis auf die ausfüllungsbedürftigen Lücken - vorgegeben gewesen sei, zu deren Lasten.
Das LG hat durch das angefochtene Urteil vom 15.4.2014, auf dessen tatsächliche Feststellungen gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Es hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass es sich bei den in Rede stehenden vertraglichen Bestimmungen um allgemeine Geschäftsbedingungen handele und die in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages enthaltene Klausel unklar sei - insoweit sei eine Geltung der Verlängerungsklausel sowohl bereits nach Ablauf der fünfjährigen Mietzeit als auch nach Ablauf der Mietzeit zzgl. der Optionszeiträume möglich -, so dass gem. § 305c Abs. 2 BGB die kundenfreundlichste Auslegung Geltung beanspruche und hiernach die Verlängerungsklausel bereits nach Ablauf der Mietzeit nicht eingreife. Folglich sei eine Beendigung ...