Sanierungsmaßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden, soweit sie nicht unvertretbar sind

Leitsatz

Bei der Beschlußfassung über Sanierungsmaßnahmen (hier: Sanierung der Dachgauben, Terrassen und Dachrinnen und die Erhebung einer Sonderumlage) hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum. Dieser ist nicht überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung derzeit nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist.

Sachverhalt

In einer der Wohnungen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage waren Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Der Verwalter hatte daher zwecks Sanierung der Dachgauben und der Terrasse des entsprechenden Eigentümers sowie der Dachrinnen verschiedene Kostenvoranschläge eingeholt. Aufgrund dieser Kostenvoranschläge beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich über eine entsprechende Sanierung und eine entsprechende Sonderumlage zu deren Finanzierung.

Einer der Wohnungseigentümer ficht nunmehr diesen Beschluß an und ist der Auffassung, ein Sachverständigengutachten habe ergeben, daß die zur Ausführung vergebenen Arbeiten über die zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden notwendigen Maßnahmen hinausgingen.

Entscheidung

Der Einwand des Wohnungseigentümers spielte hier keine Rolle, da die über die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden hinausgehenden Arbeiten zwar nicht unbedingt erforderlich jedenfalls aber auch nicht unvertretbar waren.

Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Bei der Beschlußfassung über Verwaltungsmaßnahmen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum. Innerhalb dieses Ermessensspielraums sind dann aber auch vertretbare Mehrheitsentscheidungen hinzunehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob diese nun in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig sind.

Der Eigentümerbeschluß über die Sanierung der Dachgauben und der Terrasse sowie der Beschluß, diese Maßnahme durch eine Sonderumlage in entsprechender Höhe zu finanzieren, überschritten hier jedenfalls das Verwaltungsermessen der Gemeinschaft nicht.

Nun hatte das Sachverständigengutachten zwar tatsächlich ergeben, daß einzelne Maßnahmen, die im Rahmen der Sanierung durchgeführt werden sollten, nicht dringend notwendig sind - der Sachverständige sprach von einer "Maximalsanierung". Dies konnte an vorliegendem Ergebnis letztlich jedoch nichts ändern, als die über die tatsächlich notwendigen Maßnahmen hinausgehenden Arbeiten zu einem späteren Zeitpunkt ohnehin angefallen wären und so nichts dagegen sprach, diese im Rahmen der Sanierungsarbeiten vorzuziehen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.01.1999, 3 Wx 394/98

Fazit:

Das Verwaltungsermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft umfaßt durchaus nicht nur die Beschlußfassung hinsichtlich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, die dringend sanierungsbedürftig sind. Im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen ist es durchaus sinnvoll und zweckmäßig auch Bereiche mit einzubeziehen, die im Grunde bereits sanierungsbedürftig sind, eine Instandsetzungsmaßnahme aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht unbedingt erforderlich ist.

Folgendes Beispiel: Die Platten der Zugangstreppe zur Wohnungseigentumsanlage sind schadhaft und müssen ausgewechselt werden. Stellt die Eigentümergemeinschaft dabei fest, daß auch das Treppenfundament bereits schadhaft - ohne daß es aber dringend renovierungsbedürftig - ist, so sollte bereits aus Kosten- und Effektivitätsgründen eine gleichzeitige Sanierung des Fundaments erfolgen. Denn: Würden ausschließlich die Platten erneuert und würde sich einige Zeit später herausstellen, daß nunmehr auch das Fundament dringend sanierungsbedürftig ist, müßten die Treppenplatten zur Instandsetzung des Fundaments wieder entfernt werden. Derartige Maßnahmen sollten also möglichst in einem Arbeitsgang erledigt werden.