Schadenersatz gegen früheren Verwalter wegen mangelhafter Abrechnungsarbeiten trotz kostenloser Erledigungszusage durch den neu bestellten Verwalter

Normenkette

§ 326 BGB

Kommentar

Hat ein (hier: zwischenzeitlich abberufener) Verwalter ihm vertraglich obliegende Abrechnungsarbeiten trotz Nachfristsetzung nicht erbracht, besitzen Eigentümer gegen ihn einen Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB. Der Schaden der Gemeinschaft besteht in solchen Fällen in denjenigen Aufwendungen, die getätigt werden müssen, um die vom früheren Verwalter vertragswidrig nicht ausgeführten Arbeiten durch ein anderes mit Wohnungsverwaltungen vertrautes Unternehmen zu Ende führen zu lassen (vorliegend im Streit noch DM 4.639).

Der Umstand, dass sich die jetzige, neu bestellte Verwaltung bereits vorSetzung der Nachfrist dem früheren Verwalter gegenüber bereiterklärt hatte (der Gemeinschaft gegenüber), die Arbeiten kostenlos auszuführen, hat auf den Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft gegen den früheren Verwalter keinen Einfluss. Zwar hätte die Gemeinschaft im Hinblick auf diese Zusage des neuen Verwalters keine weiteren Aufwendungen für die Nachholung der vom früheren Verwalter unterlassenen Arbeiten machen müssen. Es handelt sich jedoch bei dem Verzicht der neu bestellten Verwaltung auf eine Vergütung um eine so genannte "freigiebige Leistung eines Dritten", die nach ihrem Sinn und Zweck nur den Wohnungseigentümern zugute kommt, nicht aber zugleich den früheren Verwalter entlasten sollte, sodass auch eine Anrechnung auf den Schadenersatzanspruch nicht in Betracht kommt (vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 53. Aufl., Vorb. v. § 249 Rn. 131).

Zur Feststellung behaupteter Abrechnungsmängel musste deshalb unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung (dort Verneinung eines Schadens) die Sache an das Landgericht zurückverwiesen werden. Geprüft werden müsse, was an den bisher vorgelegten Abrechnungsunterlagen der früheren Verwaltung konkret unrichtig, unvollständig oder ergänzungsbedürftig sei; geklärt werden müsse auch noch, ob die Mehrarbeit durch die Umstellung des Buchhaltungsverfahrens der früheren Verwaltung schadenersatzrechtlich zuzurechnen sei. Auch hinsichtlich des bisher sachverständlich mit 40 Stunden bewerteten Zeitaufwandes für die Überprüfung der Abrechnungsunterlagen des Vorverwalters wäre noch zu klären und zu begründen, weshalb diese Überprüfung dem früheren Verwalter anzulasten sei. Gravierende Fehler oder Unklarheiten könnten eine Gesamtüberprüfung notwendig erscheinen lassen.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.11.1995, 3 Wx 546/93)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung