Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Schadenersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen Nichtausführung gefasster Sanierungsbeschlüsse (hier: Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und Schimmelbefall in einer vermieteten Wohnung)
Umkehr der Darlegungs- und Beweislast; Kausalitätsprobleme
Macht ein Eigentümer Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Beschädigung seines Sondereigentums geltend, sind die restlichen Eigentümer grundsätzlich nicht materiell am Verfahren beteiligt (und damit auch nicht formell zu beteiligen)
Normenkette
§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Nr. 2 WEG
Kommentar
1. Macht ein Eigentümer gegen einen (früheren) Verwalter Schadenersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflichten zur Durchführung von Beschlüssen der Eigentümer geltend, sind grundsätzlich sämtliche Eigentümer materiell beteiligt und damit auch formell am Verfahren zu beteiligen. Vorliegend gilt jedoch eine Ausnahme, da es sich behauptetermaßen um einen dem Antragsteller allein zustehenden Ersatzanspruch wegen Schäden an seinem Sondereigentum handelt, der ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer geltend gemacht werden kann.
2. Haben Eigentümer, um ihrer Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu genügen, den Verwalter beauftragt, Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen zu lassen, so hat der Verwalter für die unverzügliche Durchführung dieser Arbeiten Sorge zu tragen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden, so kann ein Ersatzanspruch gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags gegeben sein (h.M.).
Aufgrund in I. und II. Instanz eingeholter Gutachten wurde hier auch tatrichterlich festgestellt, dass die in der Wohnung des Antragstellers aufgetretene Schimmelbildung verhindert worden wäre, wenn neben der Wärmedämmung der Abseite im Dachgeschoss auch ein Vollwärmeschutz an der Außenwand (Thermohaut) gemäß Eigentümerbeschluss angebracht worden wäre.
Ein Unterlassen kann im Rechtssinne einen Schaden zurechenbar verursachen, wenn eine Pflicht zum Handeln bestand und die Vornahme der gebotenen Handlung den Schaden verhindert hätte (h.M.). Hier hätte die Erstellung der Thermohaut gemäß bestandskräftigem Beschluss ausgereicht, um weitere Schimmelbildung in der Wohnung des Antragstellers zu verhindern. Daher kann für die Zeit nach Anbringung der Wärmedämmung die Ursächlichkeit des Unterlassens der Verwaltung nicht verneint werden.
Auch die Anbringung einer Wärmedämmung der Abseiten im DG war eine Instandsetzungsverpflichtung des Verwalters als Maßnahme einer Baumängelbeseitigung, die ebenfalls beschlossen war.
Wenn Eigentümer einen Sanierungsbeschluss durch neuerliche Beschlussfassung und Einholung weiterer Gutachten zurückstellten, endet auch ein etwaiger Verzug eines Verwalters, weitere Sanierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Eine Schadenersatzverpflichtung ergibt sich allerdings dann, wenn er es unterlässt, einen neuerlichen Beschluss durchzuführen (Verstoß gegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); insoweit gerät ein Verwalter dann ohne Mahnung in Verzug, wenn eine Gemeinschaft im Beschluss ausdrücklich bestimmt, dass ein Auftrag an einen Sachverständigen "bis zu einem bestimmten Termin" zu erteilen war.
Hinsichtlich der Frage, ob eine Pflichtverletzung des Verwalters den behaupteten Schaden verursacht hat, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie sich in diesem Fall die Vermögenslage des Antragstellers darstellen würde; insoweit obliegt dem Antragsteller hier grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast. Stehen allerdings - wie hier - die Pflichtverletzung und eine zeitlich nachfolgende Schädigung fest, kann dies zu einer Umkehr der Beweislast führen; dem Geschädigten können darüber hinaus die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO zugute kommen, soweit es um die Frage der haftungsausfüllenden Kausalität und der Schadenshöhe geht (h.M.).
Im vorliegenden Fall wäre davon auszugehen gewesen, dass zur Vermeidung weiterer Schimmelbildung die Anbringung einer ausreichenden Wärmedämmung an der Außenwand hätte vorgenommen werden müssen. Wäre das Gutachten rechtzeitig in Auftrag gegeben worden, hätte rasche Zeit danach auch eine Versammlung einberufen werden können, um eine neue Entscheidung über die zur Beseitigung der Schimmelbildung erforderlichen Maßnahmen treffen zu können.
3. Aus diesen Gründen wurde der Verwalter verurteilt, gem. § 249 Satz 1 BGBErsatz für Mietzinsminderungen zu leisten, die der Mieter dem Antragsteller gegenüber in bestimmter Zeit wegen des Schimmelbefalls vorgenommen hatte. Für einen weitergehenden Zeitraum zuvor habe es allerdings am Nachweis dafür gefehlt, dass die Ursachen der Schimmelbildung bereits früher hätten beseitigt werden können, wenn sich der Verwalter pflichtgemäß verhalten hätte.
3. Gerichtskostenquotelung in allen Instanzen (unterschiedlich) und außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei G...