Leitsatz
1. Bei Baumängeln beschränkt sich die Pflicht des Verwalters zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer entsprechend zu unterrichten und deren Entscheidung über die weitere Vorgehensweise herbeizuführen. Der Verwalter ist aus eigenem Recht nicht befugt, Sachverständige zu bestellen und umfassende Sanierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben.
2. Soweit der Verwalter und der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich der Baumängel den gleichen Kenntnisstand haben, obliegt es dem Wohnungseigentümer, einen Gemeinschaftsbeschluß zur Feststellung der Mängelursache und zu deren Beseitigung herbeizuführen.
Sachverhalt
In das vermietete Teileigentum eines Wohnungseigentümers drang aufgrund baulicher Mängel des Daches Feuchtigkeit ein. Aufgrund dieses Umstandes minderte die Mieterin des Teileigentums den an den Wohnungseigentümer zu entrichtenden Mietzins. Der Verwalter setzte die Wohnungseigentümer von der Undichtigkeit des Daches in Kenntnis. Zur Behebung der Mängel wurde ein Dachdeckermeister beauftragt, dessen Bemühungen letztlich vergeblich waren. Auch hierüber wurden sowohl der Eigentümer des Sondereigentums wie auch die übrigen Wohnungseigentümer unterrichtet. Erst ein im Rahmen eines anderen Verfahrens vom Gericht in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten brachte Klarheit über die Mangelursache und führte infolge der Ausbesserungsarbeiten zur Behebung der Mängel.
Der Wohnungseigentümer verlangt nun den Mietminderungsbetrag vom Verwalter, da dieser seinen Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht nachgekommen sei.
Entscheidung
Grundsätzlich können Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter entstehen, wenn dieser seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Zu diesen Pflichten gehört unter anderem die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zur Instandsetzung gehört zwar auch die Behebung von Baumängeln, andererseits dürfen jedoch die Anforderungen an den Verwalter nicht überspannt werden. So besagt das Wohnungseigentumsgesetz auch an anderer Stelle, daß es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer ist, für die Behebung von Baumängeln zu sorgen. In diesem Zusammenhang genügt der Verwalter seinen Pflichten, wenn er etwaige Mängel entdeckt und diese den Wohnungseigentümern mitteilt, damit entsprechende Beschlüsse über geeignete Abhilfemaßnahmen getroffen werden können. Das ist in diesem Fall auch geschehen. Der Verwalter unterrichtete jeweils sowohl den betreffenden Wohnungseigentümer als auch die übrigen Wohnungseigentümer vom Stand der Ausbesserungsarbeiten. Insoweit hat er durchaus seinen vertraglichen Pflichten genügt. Daß die Bemühungen des vom Verwalter zur Mängelbehebung eingeschalteten Fachunternehmens letztlich erfolglos bleiben, ist ihm nicht anzulasten.
Der Vorwurf des betreffenden Wohnungseigentümers, daß dies hätte vermieden werden können, wenn seitens des Verwalters rechtzeitig ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben worden wäre, geht insoweit fehl, als der Verwalter in einem solchen Fall nicht verpflichtet - ja nicht einmal berechtigt ist, ein solches Sachverständigengutachten zur Schadensermittlung in Auftrag zu geben. Aus eigenem Recht war der Verwalter hierzu nicht verpflichtet, weil die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist. Der Verwalter hat im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur das Recht, ohne entsprechende Beschlußfassung der Wohnungseigentümerversammlung, in denjenigen Fällen tätig zu werden, in denen die erforderlichen Maßnahmen entweder unproblematisch und zwingend sind, oder eine Entscheidung der Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig herbeigeführt werden kann.
Link zur Entscheidung
OLG Hamm, Beschluss vom 17.12.1996, 15 W 212/96
Fazit:
Bei den dem Verwalter obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen besteht grundsätzlich nur die Verpflichtung, auftretende Mängel im Rahmen regelmäßiger überwachung festzustellen und eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, es sei denn, es handelt sich um einen dringenden Fall.
Selbstverständlich ist Maßstab für den Pflichtenumfang des Verwalters auch stets der Einzelvertrag, hier kann natürlich von obenerwähnten Grundsätzen abgewichen werden.
Das OLG Schleswig meint gar, es stelle keine überspannung der Verwalterpflichten dar, bei einer Gemeinschaft, die sich erkennbar selbst nicht organisieren könne oder gar hilflos sei, Maßregeln zu treffen, die den Schutz des Gemeinschaftseigentums hinreichend sicherstelle.