Schadensersatzforderung gegen einen Verwalter, der die vereinbarte Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung zu Unrecht verweigert

Normenkette

§ 12 WEG, § 284 BGB, § 285 BGB, § 286 Abs.1 BGB

Kommentar

In einer weiteren Entscheidung musste das Bayerische Oberste Landesgericht zu folgenden Fragen Stellung nehmen:

1. Zum Schadensersatzanspruch (wegen Verzuges) eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter wegen verspäteter Zustimmung zu Veräußerung der Wohnung.

2. Ein Wohngeldrückstand des Veräußerers einer Wohnung ist kein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung; ebensowenig die - unzutreffende - Erklärung des Veräußerers im Kaufvertrag, ein Wohngeldrückstand bestehe nicht.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.12.1983, BReg. 2 Z 18/83).

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Auch in dieser Entscheidung wird zum wiederholten Male deutlich darauf hingewiesen, dass Verwalter bei getroffener Zustimmungsvereinbarung zum Verkauf einer Wohnung (nach § 12 WEG) zur Zustimmungsverweigerung nur berechtigt sind, falls ein wichtiger Grund die Versagung der Zustimmung rechtfertigt. Nur in den seltensten Fällen dürfte ein in der Person des Erwerbers liegender Versagungsgrund gegeben sein, weshalb meine grundsätzliche Kritik an solchen leider bisher noch üblichen Zustimmungsvereinbarungen sicherlich verständlich ist. Im vorliegenden Fall wurde der die Zustimmung verweigernde Verwalter vom Veräußerer für den Schaden in Anspruch genommen, der bis zur Zustimmungserteilung entstanden war. Geltend gemacht und zugesprochen wurden dem Veräußerer hier ausgefallene Festgeldzinsen, Telefonkosten und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. Während das Landgericht die Grundlage für den Schadensersatzanspruch in positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages sah, begründete das BayObLG den Anspruch über schuldhaften Verzug nach § 286 Abs. 1 BGB (Unterlassen der Zustimmung nach Verzugseintritt beim Verwalter).

Das BayObLG als Rechtsbeschwerdegericht äußerte sich auch dahingehend, dass ein solcher Zustimmungsanspruch einer raschen Verwirklichung bedürfe. Für die Erteilung der Zustimmung könne deshalb dem Verwalter, wenn - wie hier - kein Anlass zu Erkundigungen über die Person des Erwerbers bestanden habe, keine längere Frist als eine Woche zugebilligt werden. Nach ursprünglicher endgültiger und ernsthafter Ablehnung der Verwalterzustimmung bedürfe es i.Ü. für die Herbeiführung des Verzugs keiner neuerlichen eigenen Mahnung.

Es kann an dieser Stelle Verwaltern nur nochmals warnend geraten werden, nicht unberechtigt die Zustimmung zu verweigern oder "auf die lange Bank zu schieben", will ein Verwalter nicht Gefahr laufen, hohen Schadensersatz- und insbesondere Kostenforderungen primär seitens eines Wohnungsveräußerers ausgesetzt zu sein. Ich bleibe i.Ü. bei meiner Meinung, aus praktischen Überlegungen heraus die Zustimmungsklausel (Beschränkung der Verfügungsfreiheit) als wenig sachdienlich anzusehen; die sicher notwendige Information eines Verwalters über Besitz- und Eigentümerwechsel kann auf andere Weise vereinbart und sichergestellt werden als über Verwalterzustimmungsvereinbarung (verbunden mit Unterschriftsbeglaubigungskosten).