SCHÄDIGUNG DES SONDEREIGENTUMS - Umfassender Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dazu zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall.

Fakten:

In der vermieteten Wohnung eines Wohnungseigentümers kam es bereits seit längerem zu massiven Feuchtigkeitsschäden infolge einer Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums. Diese Schäden wurden auch umgehend sowohl dem Verwalter als auch der Eigentümergemeinschaft bekannt gemacht. Gleichfalls wurden über einen langen Zeitraum entweder gar keine oder nur unzureichende Sanierungsmaßnahmen beschlossen und durchgeführt. Infolge der Mangelhaftigkeit minderten die Mieter die Miete und beendeten vorzeitig auch das Mietverhältnis. Die Wohnung konnte des Weiteren infolge der Umsetzung der Sanierungsarbeiten und Trocknung des Mauerwerks nicht genutzt werden. Der Wohnungseigentümer machte nun gegen die Gemeinschaft den infolge der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Wohnung entstandenen Mietausfallschaden geltend. Dies mit Erfolg, denn gemäß § 14 Nr. 4 WEG ist zwar jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, der ihm hierdurch entstehende Schaden ist jedoch zu ersetzen. Der danach zur Gestattung verpflichtete Wohnungseigentümer kann jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dieser Anspruch umfasst auch den Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der Benutzung im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt und beim Ende der Instandsetzungsarbeiten in diesem Zustand belassen wird. Zum insoweit ersatzfähigen Schaden zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 17.01.2006, 20 W 362/04

Fazit:

Ein entsprechender Ersatzanspruch besteht gegen die Gemeinschaft unabhängig davon, ob diese ein Verschulden trifft oder nicht. Bei einem entsprechenden Schaden muss sich jedoch der geschädigte Wohnungseigentümer den Abzug eines Eigenanteils gefallen lassen, schließlich ist er ja Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu beachten ist des Weiteren, dass bei einem Mietausfallschaden lediglich die Nettomiete in Ansatz gebracht werden kann. Lässt sich also eine Wohnung nicht vermieten, weil sie zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums genutzt wird, so fallen verbrauchsabhängige Kosten nicht an. Aber auch erzielbare Nebenkosten hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Kosten können nicht in Ansatz gebracht werden. Ein derartiger Anspruch kann allenfalls dann bestehen, wenn der vermietende Wohnungseigentümer von seinen Mietern unabhängig von dem tatsächlichen Anfall von Betriebskosten eine Nebenkostenpauschale verlangen könnte. Dann würde ein tatsächlicher Einnahmeausfall eintreten, der von den tatsächlichen Aufwendungen des Wohnungseigentümers unabhängig wäre. Bei Betriebskostenvorauszahlungen besteht aber kein Rechtsgrund dafür, die übrigen Wohnungseigentümer im Wege des Schadensersatzes mit Beträgen zu belasten, die der Wohnungseigentümer seinen Mietern in Rechnung stellt, um damit im Laufe des Jahres oder später fällig werdende Kosten des Sondereigentums ausgleichen zu können. Dies würde dazu führen, dass der vermietende Eigentümer im Fall zu hoch gegriffener Vorauszahlungen, die er ansonsten gegenüber den Mietern zurückzuzahlen hätte, im Wege des Schadensersatzes günstiger stehen würden, als ohne das schädigende Ereignis.