Schallschutz: Anforderungen bei der Miete

Leitsatz

Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005 S. 218).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 535 Abs. 1, 536

Kommentar

Der Mieter einer Erdgeschosswohnung in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Gebäude hat die Miete wegen eines unzureichenden Schutzes gegen Trittschallübertragungen aus der darüber gelegenen Wohnung gemindert. Nach DIN 4109 (1989) ist hinsichtlich des Schallschutzes ein Wert von 53 db einzuhalten. Das Beiblatt 2 zur DIN 4109 schlägt einen Normwert von 46 db vor. In der Wohnung des Mieters wurde ein Wert von 50 db gemessen. Die Normwerte der DIN 4109 sind also erfüllt; die Werte des Beiblatts 2 werden dagegen überschritten. Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein Mieter den besseren Schallschutz nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 verlangen kann, wenn der Mietvertrag keine konkreten Regelungen über den Schallschutz enthält.

Die Frage stellt sich deshalb, weil der für Bausachen zuständige VII. Zivilsenat des BGH entschieden hat, dass der Erwerber einer Wohnung mit üblichem Komfort- und Qualitätsanspruch einen Schallschutz erwarten kann, der sich an den Werten im Beiblatt 2 zur DIN 4109 orientiert. Die Werte der DIN 4109 sind nach dieser Rechtsprechung unzureichend, da diese Norm lediglich öffentlich-rechtliche Mindestanforderungen an den Schallschutz zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren enthält (BGH, Urteil v. 4.6.2009, VII ZR 54/07; NJW 2009 S. 2439).

Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat dagegen in der Vergangenheit stets die im Leitsatz wiedergegebene Ansicht vertreten (Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005 S. 218; Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004 S. 3174; Urteil v. 17.6.2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009 S. 2441). An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Nach seiner Meinung sind die vom Bausenat entwickelten Grundsätze nicht auf die Miete zu übertragen, weil dem Mietvertrag "keine Parteivereinbarung über die Bauweise ..., insbesondere ... keine Baubeschreibung oder vergleichbare Beschaffenheitsvereinbarung zugrunde (liegt), aus der sich gegenüber dem Mindeststandard der DIN 4109 erhöhte Anforderungen an den Schallschutz ergeben könnten."

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09, WuM 2010 S. 482