Scheinverwalter und Antragsrecht bei Eigentümerwechsel

Leitsatz

• Einladung durch den Verwalter, dessen Bestellung angefochten ist

  Bestehenbleibendes Antragsrecht des im Grundbuch noch eingetragenen Veräußerers auch bei Eigentumswechsel nach Rechtshängigkeit

  Eingeschränkte Amtsermittlungspflicht des Richters

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 1 WEG, § 26 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 12 FGG, § 265 ZPO

Kommentar

1. Hat ein Verwalter, dessen Bestellung bzw. Bestellungsbeschluss angefochten ist, eine Eigentümerversammlung einberufen, so sind die dort gefassten Beschlüsse auch dann nicht wegen eines Einberufungsmangels (Einladung durch einen "Scheinverwalter") für ungültig zu erklären, wenn der Bestellungsbeschluss seinerseits rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses führt zwar zum Verlust der Verwalterstellung mit rückwirkender Kraft. Nach h. R. M. (im Anschluss an LG Frankfurt, MDR 1982, 497) werde davon aber die (vorherige) Einberufung einer Versammlung nicht berührt. Die fortdauernde Wirksamkeit der Einberufung lässt sich begründen mit analog anzuwendenden Regeln der Anscheins- oder Duldungsvollmacht bzw. dem in § 32 FGG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken (vgl. auch KG, NJW-RR 1989, 839/840). Somit kommt in diesen Fällen auch keine Aussetzung des Verfahrens in Betracht.

2. In einer rechtlich in Vollzug gesetzten (entstandenen) Wohnungseigentümergemeinschaft steht das Antragsrecht nach § 43 Abs. 1 WEG im Verkaufsfall einer Wohnung dem Veräußerer bis zum Eigentumswechsel auch dann noch zu, wenn er die Wohnung dem Käufer übergeben hat und für diesen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Der Eigentumswechsel während des Verfahrens (also nach Rechtshängigkeit) berührt das Antragsrecht des Veräußerers nicht. Die Weiterverfolgung des Antrags durch den Veräußerer ( § 265 ZPO analog) kann grundsätzlich nicht von einem Rechtsschutzbedürfnis abhängig gemacht werden. Der Veräußerer nimmt nunmehr in Verfahrensstandschaft auch die Rechte des Rechtsnachfolgers wahr, der nicht ohne weiteres berechtigt ist, in das Verfahren anstelle des bisherigen Antragstellers (Veräußerers) einzutreten (vgl. § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO). Ein Rechtsschutzbedürfnis wird allein für den Fall verlangt, dass der veräußernde Antragsteller das Eigentum schon vor Rechtshängigkeit des Anfechtungsantrags verloren hatte (vgl. BayObLG Z 1986, 348/349). Auch eine Hauptsacheerledigung tritt insoweit nicht ein (im Fall der Annahme einer Hauptsacheerledigung würde das Rechtsmittel i. ü. nicht unbegründet, sondern unzulässig; BayObLG WuM 1988, 105; Demharter ZMR 1987, 201/203).

3. Die Amtsermittlungspflicht des Wohnungseigentumsrichters nach § 12 FGG ist im WE-Verfahren eingeschränkt. Der Richter kann grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Beteiligter die ihm günstigen Tatsachen von sich aus vorträgt und die dafür geeigneten Beweismittel auch von sich aus benennt (BayObLG, NJW-RR 1988, 1170/1171). Beruft sich ein Antragsteller nur auf formelle Mängel, braucht der Tatrichter auch keine Ermittlungen mehr zur Feststellung etwa materieller Rechtsverstöße vorzunehmen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.09.1990, BReg 2 Z 100/90)

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