Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Block-Abstimmung bei Betroffenheit aller Eigentümer
Verfahrensgang
LG Lübeck (Aktenzeichen 7 T 564/98) |
AG Oldenburg i.H. (Aktenzeichen 6 II 53/97) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde – an das Landgericht zurückverwiesen.
Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 5.000 DM.
Gründe
Die Anlage besteht aus fünf Verwaltungseinheiten, darunter 4 Hochhäusern mit 570 Eigentumswohnungen. Das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1. gehört zur Verwaltungseinheit III (Hochhaus D), das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2. gehört zur Verwaltungseinheit II (Hochhaus C). Mit Schreiben vom 10.4.1997 lud die Verwalterin alle Eigentümer zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 26.4.1997 ein. Die Einladung sah auf Antrag der Beteiligten zu 2. unter TOP 19 vor:
„Beschlußfassung über die Herstellung einer Kunststoffensterkonstruktion mit isolierverglasten, zu öffnenden Fenstern und isolierverglasten Fenstern mit stationärer Verglasung der Fläche zwischen Laubengangbrüstungselement und Decke im Bereich der Appartements 832/832 a, wobei dieser Laubengang ausschließlich vom Eigentümer dieses Appartements genutzt wird.
Die Antragsteller erklären ausdrücklich, alle Herstellungs- und Folgekosten für die Verkleidung zu übernehmen, so daß der Eigentümergemeinschaft für diese Maßnahme keinerlei Kosten entstehen.
(Antrag der Eigentümerin, Frau … A.)
– Nur Verwaltungseinheit III (richtig: II) –”
In der Wohnungseigentümerversammlung am 26.4.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II mit 64 Ja-Stimmen bei einer ungültigen Stimme im wesentlichen die Genehmigung der Baumaßnahme. Die Beteiligten zu 1. waren bei dieser Abstimmung zugegen. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ließ die Beteiligte zu 2. die Baumaßnahme zum Preis von insgesamt 15.603,85 DM ausführen. Zum äußeren Erscheinungsbild wird auf die Fotos Hülle Bl. 44 d. A. und 79/80 d. A. verwiesen. Ferner ließ die Beteiligte zu 2. den Fußboden im Bereich der Verglasung mit einem Fliesenbelag versehen. In der Teilungserklärung vom 16.5.1993 ist u. a. bestimmt:
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Verwaltungseinheiten
(1) In dem Bestreben, die Wohnungs- und Teileigentümer möglichst nur mit den Bewirtschaftskosten anteilig zu belasten, die auf das ihnen nach den örtlichen Gegebenheiten tatsächlich zuzuordnende Wohnungs- und Teileigentum entfallen, werden 5 Verwaltungseinheiten gebildet, und zwar unter Einbeziehung der jeweils dazugehörigen Abstellräume, hinsichtlich … (es folgt die Aufzählung der 5 Verwaltungseinheiten)
(2) Die Bildung der Verwaltungseinheiten beinhaltet folgendes:
a) Für Angelegenheiten, die nur die Nutzung, die Bewirtschaftung und Verwaltung der Verwaltungseinheiten I – IV betreffen, sind lediglich die zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungs- und Teileigentümer stimmberechtigt.
Bewirtschaftungskosten, die auf die jeweilige Verwaltungseinheit entfallen, sind ausschließlich von den zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümern zu tragen. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Verwaltungseinheit bilden in dem vorgenannten Rahmen eine wirtschaftlich selbständige Wohnungseigentümergemeinschaft.
…
§ 10
Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
…
(4) Die Wohnungseigentümer dürfen die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Das gilt auch für den Außenanstrich des Gebäudes, insbesondere der von außen sichtbaren Teile der Fassade, der Fenster, der Loggien- bzw. Balkonverkleidung und der Wohnungsabschlußtüren.
…
§ 13
Instandhaltung und Versicherungen
…
(2) Vorbehaltlich abweichender Bestimmung in Abs. 1 und mit Ausnahme der für die Wohnungs- und Teileigentümer bestimmten Kfz-Abstellplätze gem. § 4 Abs. 1 dieser Teilungserklärung obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude, die nach Maßgabe des § 9 dieser Teilungserklärung zu einer der Verwaltungseinheiten I – IV gehören, der für die jeweilige Verwaltungseinheit zuständigen wirtschaftlich selbständigen Wohnungseigentümergemeinschaft; sie wird von dem Verwalter im Namen und für Rechnung der jeweils zuständigen Wohnungseigentümergemeinschaft veranlaßt. Eine Änderung der äußeren Gestaltung der Gebäude, wozu auch die Farbe des von außen sichtbaren Anstrichs gehört, durch einen Wohnungseigentümer setzt eine schriftliche Zustimmung des Verwalters voraus. Handelt es sich bei den beabsichtigten Änderungen um solche, durch die einem anderen Wohnungseigentümer ein gewichtiger Nachteil erwachsen würde, bedarf es eines Beschlusses der jeweils zuständigen Wohnungseigentümerversammlung. Würde der Gesamteindruck der Baulichkeiten auf dem Grundstück BA II a durch die geplante Änderung nachteilig beeinflußt werden, ist ein Beschluß aller Wohnungseigentümer mit 2/3 Mehrheit...