Leitsatz (amtlich)
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann mit dem Inhalt bestellt werden, dass der Berechtigte hinsichtlich einer einzelnen näher bezeichneten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus berechtigt ist, diese im eigenen Namen zu Wohnzwecken an beliebige Dritte zu vermieten und den Mietzins zu vereinnahmen.
Normenkette
BGB §§ 1018, 1090, 1093
Verfahrensgang
LG Lübeck (Beschluss vom 19.02.2010; Aktenzeichen 7 T 46/10) |
AG Schwarzenbek (Aktenzeichen Grundbuch von L. Blatt (...)) |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. vom 1.3.2010 werden der Beschl. der 7. Zivilkammer des LGs Lübeck vom 19.2.2010 und der Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes des AGs Schwarzenbek vom 18.12.2009 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, auf den Antrag vom 30.6.2009 die in § 3 Nr. 2 des Überlassungsvertrages vom 5.6.2009 (UR-Nr. 114/2009 des Notars W.) bewilligte beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch einzutragen.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1. waren eingetragene Eigentümer des betroffenen Wohnungseigentums, eines Miteigentumsanteils von 835/1000 an dem Grundstück B.-Weg 43 in L.. Der Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an dem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude, welches im Aufteilungsplan mit der Nr. 13 bezeichnet ist. Dabei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Die weiteren elf Miteigentumsanteile von je 15/1000 sind jeweils verbunden mit einem Sondernutzungsrecht an einer Garage und in den Grundbüchern von L. Blatt (...) bis (...) gebucht. Die Beteiligten zu 1. waren auch Eigentümer des in Blatt 3089 eingetragenen Anteils.
Die Beteiligte zu 2. ist die Tochter der Beteiligten zu 1. Durch Überlassungsvertrag vom 5.6.2009 (UR-Nr. 114/2009 des Notars W.) überließen die Beteiligten zu 1. den betroffenen Grundbesitz sowie den in Blatt (...) bezeichneten Miteigentumsanteil an die Beteiligte zu 2. Ein Entgelt für die Überlassung war nach § 3 Nr. 1 des Vertrages nicht zu zahlen. In § 3 Nr. 2 heißt es auszugsweise:
"Der Erwerber - im folgenden "Eigentümer" genannt - bestellt hiermit zugunsten des Veräußerers - im folgenden auch "Berechtigter" genannt - - für mehrere Veräußerer als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB - an der im Gebäude (Mehrfamilienhaus, Grundbuch von L. Blatt...) im Erdgeschoss befindlichen Wohnung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, wonach der Veräußerer - mehrere als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB - berechtigt ist, die bezeichnete Wohnung in eigenem Namen zu Wohnzwecken an beliebige Dritte zu vermieten bzw. zu verpachten und den Miet- bzw. Pachtzins zu vereinnahmen.
Es wird bewilligt und beantragt, die vorstehend bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen.
(...)
Die Erschienenen vereinbaren schuldrechtlich, dass die Mieter/Pächter der mit der Dienstbarkeit belegten Wohnung die Nebenräume (z..B. Keller und Dachboden sowie sonstige zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen und Anlagen) mitbenutzen dürfen. Der Berechtigte ist verpflichtet, die für diese Wohnung anfallenden Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Schornsteinfeger pp. zu tragen bzw. dem Erwerber auf Anforderung umgehend zu erstatten."
Mit Schriftsatz vom 30.6.2009, beim Grundbuchamt eingegangen am 1.7.2009, hat der Notar beantragt, den Eigentumswechsel sowie die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einzutragen. Die Eigentumsumschreibung ist am 18.12.2009 antragsgemäß erfolgt. Hinsichtlich des Antrages auf Eintragung der Dienstbarkeit hat das Grundbuchamt jedoch mit Schreiben an den Notar vom 1.12.2009 erklärt, diese sei nicht eintragungsfähig. Die Befugnis der Veräußerer zur VuV sowie zur Vereinnahmung des Miet- bzw. Pachtzinses könne nicht Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein. Es möge geprüft werden, ob die Eintragung eines Nießbrauchs in Betracht komme.
Der Notar hat dagegen mit Schriftsatz vom 15.12.2009 eingewandt, es solle nur ein Teil des Gebäudes durch die Dienstbarkeitsberechtigten wirtschaftlich genutzt werden. Anders als beim Nießbrauch solle die Eigentümerin nicht "völlig außen vor stehen".
Durch Beschl. v. 18.12.2009 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit zurückgewiesen. Der Inhalt einer Dienstbarkeit dürfe nur die tatsächliche Nutzung des Grundstücks, die Sachherrschaft des Eigentümers, beeinflussen, nicht aber auf die Beschränkung der allgemeinen rechtsgeschäftlichen Verfügungs- und Verpflichtungsbefugnis des Eigentümers gerichtet sein. Die Dienstbarkeit habe daher vorliegend keinen zulässigen Inhalt.
Dagegen haben die Beteiligten mit Schriftsatz des Notars vom 4.1.2010 Beschwerde eingelegt. Sie haben zur Begr. auf ihren Schriftsatz vom 15.12.2009 verwiesen und erneut betont, es sei nur ein kleiner Teil, nämlich die im Erdgeschoss belegene Wohnung, mit der Dienstbarkeit belastet. Ergänzend haben sie ausgeführt, die Auswirkungen des "Vermietungsrechts" seien für den Eigentümer ähnlich belastend wie ein Wohnrecht, das ihn von der Nu...