Leitsatz (amtlich)
Die Aufteilung eines Wohngrundstückes nach § 1010 BGB (statt nach WEG) unterliegt nicht dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 Bau GB und stellt auch kein verbotenes Umgehungsgeschäft dar.
Orientierungssatz
Aufteilung eines Wohnungsgrundstücks nach § 1010 BGB statt nach WEG.
Normenkette
BauGB § 22; BGB §§ 134, 1010
Beteiligte
Verfahrensgang
LG Flensburg (Aktenzeichen 5 T 78/00) |
AG Niebüll |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde werden der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Niebüll vom 09.03.2000 aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht – Grundbuchamt – zurückverwiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin des im o. a. Grundbuch verzeichneten – mit einem Wohnhaus mit drei Wohnungen bebauten – Grundstücks, das in einem Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktion liegt, für das die Stadt Wyk auf Föhr in einer Satzung für die Sicherung und Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr bestimmt hat, dass die Begründung und Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG), Wohnungs- und Teilerbbaurechten (§ 30 WEG) und Dauerwohnungsrechten und Dauernutzungsrechten (§ 31 WEG) dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB unterliegen.
Die Beteiligte zu 1. verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 02.12.1999 (Urkundenrolle-Nr. … des Notars … in Wyk auf Föhr) an die Beteiligten zu 2. „einen Miteigentumsanteil von 56/100 stel an dem Flurstück 71/5 verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an den in den Bauzeichnungen, die der Urkunde als Anlage beigefügt sind, mit Nr. 1 bezeichneten Räumen im Erd- und Dachgeschoss nebst dem mit Nr. 2 bezeichneten Spitzbodenraum sowie verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an den mit Nr. 2 bezeichneten Gartenflächen und dem mit Nr. 2 bezeichneten PKW-Stellplatz”.
In dem Vertrag ist u. a. bestimmt:
„Soweit Räume oder Flächen nicht einem bestimmten Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, sind alle Eigentümer zur gleichberechtigten Nutzung befugt.
Dem Käufer ist bewusst, dass er mit diesem Vertrag kein Wohnungseigentum gemäß WEG erwirbt, sondern einen Bruchteil an einem Eigentumsrecht, verbunden mit die übrigen Eigentümer ausschließenden Nutzungsrechten an den im vorstehenden Abs. 2 beschriebenen Räumen und Grundstücksflächen …”
§ 2 des Vertrages lautet:
„(Ausgestaltung der Gemeinschaft)
Zur Ausgestaltung der Miteigentümergemeinschaft vereinbaren Käufer und Verkäufer hiermit die Verwaltungs- und Benutzungsregelung, die diesem Vertrag als Anlage beigefügt ist und die mit verlesen wurde …”
§ 8 des Vertrages enthält folgenden Hinweis:
„(2) Die Parteien wurden über die §§ 22 ff. BauGB unterrichtet. Der Notar wies insbesondere drauf hin, dass es sich nicht um den Verkauf von Wohnungseigentum handelt, sondern um Miteigentum mit Nutzungsregelung, da die Stadt Wyk auf Föhr die nach § 22 erforderliche Genehmigung zur Aufteilung in Wohnungseigentum zur Zeit nicht erteilt.”
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die Urkunde Nr. … verwiesen.
Am 18.02.2000 hat der Notar gem. § 15 GBO neben der Umschreibung der Miteigentumsanteile ausdrücklich beantragt, „die Benutzungsregelung und den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB in das Grundbuch einzutragen”. Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat mit Zwischenverfügung vom 09.03.2000 den Notar aufgefordert, „zur Heilung der Vereinbarung nach § 1010 BGB die Genehmigung nach § 22 BauGB binnen zwei Wochen vorzulegen.
Diese Zwischenverfügung vom 09.03.2000 hat das Landgericht auf Beschwerde der Beteiligten hin mit dem angefochtenen Beschluss (Bl. 4 (41) der Grundakten) – der Beschluss des Landgericht vom 30.5.2000 in der Parallelsache 2 T 144/00 ist in ZfIR 2000, 567 ff abgedruckt – dahin geändert, dass „zur Heilung der Vereinbarung nach § 1010 BGB die Genehmigung nach § 22 BauGB oder ein Negativattest binnen zwei Wochen vorzulegen ist”. Dagegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer weiteren Beschwerde, mit der sie ein Schreiben des Landrates des Kreises Nordfriesland vom 16.06.2000 (Bl. 4 (51) der Grundakten) vorlegen, in dem dieser mitteilt, dass die Bildung von Bruchteilseigentum nicht den Regelungen des § 22 BauGB unterliege und daher für das gewünschte „Negativattest” keine Notwendigkeit bestehe.
II.
Die nach §§ 78 S. 1, 80 Abs. 1 GBO zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78 S. 2 GBO, 550 ZPO).
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift beziehe sich § 22 BauGB nur auf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem WEG einschließlich der Begründung von Wohnungserbbaurechten (§ 30 WEG) und Dauerwohnrechten (§ 31 WEG) und nicht auf die ideelle Teilung, also die Begründung von Miteigentum. Vorliegend sei das Geschäft aber wegen Umgehung eines Verbotsgesetzes nichtig. Sinn des Genehmigungsvorbehaltes nach § 22 BauGB sei es nämlich, dem Problem der schleichenden Umstruk...