Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 31.05.2018 - 7 U 40/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur gesetzlichen Vertretungsmacht des WEG-Verwalters nach § 27 WEG

Normenkette

BGB §§ 631, 641, 670, 683-684

Tenor

Die Berufung der Klägerin vom 02.03.2018 gegen das am 02.02.2018 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung einschließlich der notwendigen Auslagen der Streithelfer. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten und der Streithelfer wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Beschlusses vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht von dem Beklagten bzw. Streithelfern vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet wird.

Der Berufungsstreitwert wird auf 32.857,14 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin beansprucht von dem Beklagten noch ausstehenden Restwerklohn für im Jahre 2013 (20.05.13 - 10.09.13) durchgeführte Sanierungsmaßnahmen der Kelleraußenwand an dem Objekt ... . Zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen stand das Objekt zu 5/7 im Eigentum des Geschäftsführers der Klägerin und zu 2/7 im Eigentum des Beklagten. Der Geschäftsführer der Klägerin ist zugleich WEG-Verwalter des Objekts. Ausweislich des Handelsregisterauszugs (...) ist der Geschäftsführer der Klägerin einzelvertretungsbefugt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Unternehmensgegenstand der Klägerin war in der Zeit vom 24.02.1997 bis zum 20.03.2015 das "Maurer- und Betonbauerhandwerk sowie das Landmaschinenmechanikerhandwerk" (vgl. Bescheinigung der Handwerkskammer H vom 26.04.2018, Bl. 300 d. A.).

Der Beklagte hatte seinen Miteigentumsanteil an der v.g. WEG mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2012 (Notar Dr. S, UR-Nr. ...) von den beiden Streithelfern erworben. Von diesem Kaufvertrag ist der Beklagte jedoch mit Schreiben vom 23.09.2013 wirksam zurückgetreten, weil die Streithelfer einen Sachmangel (fehlende Baugenehmigung für den zu Wohnzwecken ausgebauten Spitzboden) arglistig verschwiegen hatten. Mit rechtskräftigem Urteil des OLG Schleswig vom 23.04.2015 (Az. 6 U 20/14, Bl. 181 bis 192 d. A.) sind die Streithelfer deshalb zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt worden. Außerdem wurden die Streithelfer als Gesamtschuldner im Wege der Feststellung verurteilt, dem Beklagten sämtlichen weiteren Schaden aus der Rückabwicklung des vorgenannten Kaufvertrages zu ersetzen.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.2013 (Anlage K1, Bl. 6 und 7 d. A.) haben der Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagte - nach Beratung über die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen an der Kellerwand des Objekts durch den Zeugen M B (= Mitarbeiter der Fa. B GmbH in S) - u.a. Folgendes beschlossen:

"...

3. Es wird beschlossen, die Sanierung durchzuführen.

4. Es wird beschlossen, Kostenvoranschläge für die Arbeiten einzuholen. Anschließend kann Herr M die Kostenvoranschläge bei den Alteigentümern einreichen.

5. Es wird beschlossen, die Arbeiten an den günstigsten Anbieter zu vergeben. Der Auftragnehmer darf auch die J GmbH sein.

..."

Mit Schreiben vom 02.05.2013 (Anlage B1) bzw. Email vom 10.05.2013 (Anlage B5) übersandte der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten Kostenvoranschläge verschiedener Firmen für die Durchführung der Sanierungsarbeiten. Mit Email vom 13.05.2013 (Anlage K13) bat der Beklagte zunächst um weitere Bedenkzeit u.a. wegen der finanziellen Umsetzung der beabsichtigten Maßnahme. Mit anwaltlichen Email-Schreiben vom 18.05.2013 (Anlage B6) und vom 23.05.2013 (Anlage B7) wies der Beklagte darauf hin, dass die Maßnahmen nur dann durchgeführt werden könnten, wenn die Streithelfer die Kosten übernähmen. Er, der Beklagte, sei nicht bereit, in eine ungesicherte Vorleistung zu treten. Ggf. sei noch vorab ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren durchzuführen, außerdem wolle er auch eigene Kostenvoranschläge einholen und vorlegen.

Gleichwohl beauftragte der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter bereits am 18.05.2013 die Klägerin (als Werkunternehmerin) auf Basis des Angebots vom 10.05.2013 (Anlage K2) mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten zu einem Festpreis von 115.000 EUR brutto. Die Arbeiten wurden in der Zeit vom 20.05.2013 bis 10.09.2013 durchgeführt. Ausweislich der Schlussrechnung der Klägerin vom 13.09.2013 (Anlage K5) ist noch ein Restbetrag in Höhe von 61.450,00 EUR offen.

Der Beklagte seinerseits hatte am 15.06.2013 ein Angebot der Fa. I Bau für die Kellerwandsanierung in Höhe von brutto 67.058,57 EUR eingeholt (Anlage B2).

Unstreitig hat der Beklagte seinen Anteil von 2/7 (= 32.857,14 EUR) an der Schlussrechnung der Klägerin vom 13.09.2013 nicht gezahlt. Seit dem 10.02.2016 ist der Beklagte nicht mehr Miteigentümer des o.g. Objekts, vielmehr sind die Streithelfer seitdem wieder als Miteigentümer zu 2/7 im Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr ...