Leitsatz (amtlich)
Der gewerbliche Mieter kann den von ihm beauftragten Makler in der Regel nicht dafür verantwortlich machen, wenn ihn der Vermieter bei einer negativen Geschäftsentwicklung nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag entläßt.
Orientierungssatz
Maklerhaftung für Zusagen vor Mietvertragsabschluss.
Normenkette
BGB § 652
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Flensburg wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer beträgt 12.824,80 DM.
Gründe
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.
Die Beklagte haftet dem Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt für die von ihm behaupteten Zusagen vor Abschluss des Mietvertrags vom 30. Oktober 1997. Mit Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass die im ersten Rechtszug geltend gemachte Haftung der Beklagten wegen einer selbständigen Garantiezusage nicht schlüssig vorgetragen worden ist. Das greift der Kläger mit der Berufungsbegründung auch nicht an.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte darüber hinaus aber auch ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo nicht zu.
Dieser Anspruch setzt voraus, dass die Beklagte ihm ihr Ehrenwort darauf gegeben hätte, dass er jederzeit problemlos aus dem Vertrag herauskommen könne, dass die Beklagte also mehr als nur eine Prognose des Wohlverhaltens des Vermieters gemacht hätte, wonach dem Kläger nicht mehr als eine bloße Chance blieb, trotz der vereinbarten Kündigungsfrist vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.
Nur bei der durch das Ehrenwort unterstrichenen Zusage, die sich als falsch herausgestellt hat, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte in Betracht. Denn zwischen dem Makler und dem Auftraggeber besteht ein besonderes Treueverhältnis, das den Makler verpflichtet, bei seiner Tätigkeit im Rahmen des Zumutbaren die Interessen des Auftraggebers zu wahren (Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 301 ff.). Daraus folgt, dass die Beklagte den Kläger zum Abschluss des Maklervertrags nicht dadurch bestärken durfte, dass sie den Ausstieg als problemlos darstellte, obwohl das zweifelhaft war. Das vom Kläger behauptete „Ehrenwort” der Beklagten war dazu geeignet, auch wenn dem Kläger klar war, dass sich durch eine solche Zusage der Maklerin an der Bindungsfrist von 2 Jahren gegenüber dem Vermieter nichts änderte.
Nach der vom Landgericht vorgenommenen Vernehmung der Zeugin L steht jedoch nicht fest, dass die Beklagte dem Kläger eine solche Zusage gegeben hat. Zu einer Wiederholung der Beweisaufnahme besteht kein Anlass.
Mit Recht hat das Landgericht wegen der Zeugin L Glaubwürdigkeitsbedenken gehabt, die sich nicht allein daraus herleiten, dass sie als Lebensgefährtin des Klägers am Ausgang des Rechtsstreits persönlich nicht ohne Interesse ist, sondern auch daraus, dass der Inhalt ihrer Aussage im Zusammenhang mit den Angaben des Klägers selbst durchaus Zweifel begründet.
Zu dem Gespräch mit der Beklagten am 29. Oktober 1997 hat der Kläger bei seiner Anhörung vor dem Senat erklärt, dass seine Lebensgefährtin gegen 18.00 Uhr erschienen sei. Die Beklagte sei deutlich früher da gewesen, nämlich wohl zwischen 16.00 und 16.30 Uhr. Erst als die Zeugin L gekommen sei, habe man über den Mietvertrag gesprochen und habe er der Beklagten gesagt, dass er eine Bindungsfrist von 2 Jahren nicht akzeptieren könne. Sie habe ihn beredet und den Vermieter T gelobt. Ferner habe sie auf andere Anwärter auf den Laden hingewiesen. Sie habe aber darüber hinaus ihr Ehrenwort dafür gegeben, dass er jederzeit aus dem Vertrag komme.
Die Beklagte hat bei ihrer Anhörung bestätigt, dass der Kläger einen Vertrag mit einer Bindungsfrist von nur 3 Monaten gewünscht habe. Sie habe aber darauf verwiesen, dass das bei Geschäftslokalen nicht möglich sei. Darüber hinaus habe sie einen weiteren Interessenten gehabt. Auch die Beklagte hat die Dauer des Gesprächs bestätigt und erklärt, dass der Kläger ihr lange seine Lebensgeschichte erzählt habe, dass sie aber unter Zeitdruck gewesen sei und es vorgezogen hätte, die Mietvertragsangelegenheit rasch abzuschließen. Als Frau L gekommen sei, habe der Kläger den Mietvertrag aber schon unterschrieben gehabt. Sie wisse, dass sie weder über das Barschel-Ehrenwort gesprochen hätten noch dass sie unter Ehrenwort eine Zusage gemacht habe.
Bei dieser Sachlage liegt es nahe, dass die Beklagte sich an weitere Einzelheiten des Gesprächs im übrigen bei ihrer Anhörung nicht mehr hat erinnern können, zumal solche Gespräche zu ihrer beruflichen Routine gehören. Entscheidend ist jedoch, dass sie nachdrücklich bestritten hat, mit dem Kläger über das sog. Barschel-Ehrenwort gesprochen und ihm eine mit dem Ehrenwort verstärkte Zusage gemacht zu haben, weil sie daran eine Erinnerung gehabt hätte.
Der Kläger hingegen hat bei seiner Anhörung nicht plausibel zu machen vermocht, wieso er erwartet hatte, dass ...