Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 13.03.2015 - 17 U 98/14

Leitsatz (amtlich)

Die bloße Aushändigung eines Energieausweises durch den Makler führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 BGB.

Verfahrensgang

LG Itzehoe (Urteil vom 07.10.2014; Aktenzeichen 7 O 203/13)

Tenor

Die Berufung der Kläger vom 7.11.2014 gegen das am 7.10.2014 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des LG Itzehoe (7 O 203/13) wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Jedoch können die Kläger die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten darüber, ob den Klägern infolge fehlerhafter Angaben in einem vom Beklagten überreichten Energieausweis betreffend ein an die Kläger veräußertes Wohnhaus ein Ausgleich für den behaupteten Minderwert zusteht.

Aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 24.2.2011 zur Urk. R.-Nr. 134/2011 des Notars B., P. erwarben die Kläger vom Beklagten ein Grundstück im Grenzweg 32 in K., dem heutigen Wohnort der Kläger. Dieses ist bebaut mit einem im Jahr 1934 erstellten Einfamilienhaus.

In § 2 Abs. 2 und 3 des Vertrages haben die Parteien unter der Überschrift "Gewährleistung" Folgendes vereinbart:

"Der Verkauf erfolgt im Übrigen [scil.: über die Punkte Hausschwamm und -bock sowie behördliche Auflagen und Genehmigungen hinaus] wie besehen und unter Ausschluss jeglicher Haftung für Fehler und Mängel, gleich welcher Art. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich."

Die Auflassung sollte gem. § 6 des Vertrages nach Kaufpreiszahlung erfolgen.

Der Beklagte bewohnte das Haus, sein Elternhaus, die letzten 26 Jahre vor dem Verkauf selbst. Er nahm in seiner Wohnzeit im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden heraus und richtete auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. Im Jahre 2009 beauftragte er den Makler N. mit dem Verkauf des Grundstücks. Weil die Kläger diesen auf einen seinerzeit noch nicht vorliegenden Energieausweis angesprochen hatten, ließ der Beklagte auf dessen Initiative durch den ihm bekannten Sachverständigen C. einen Energieausweis erstellen und diesen den Klägern noch vor Vertragsschluss über den Makler aushändigen. Dieser Energieausweis vom 23.12.2010 wies als Primärenergiebedarf 264 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,68 W, einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 sowie an Strom von 21,7 kWh aus. Im Feld "Hinweise zur Verwendung des Energieausweises heißt es:

"Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen."

Dem Energieausweis lag keine Ortsbesichtigung oder Prüfung der von ihm erfragten Angaben und Maße des Beklagten durch den Sachverständigen zugrunde. Allerdings war diesem das Haus als solches aufgrund seiner Bekanntschaft mit dem Beklagten bekannt. Die Parteien thematisierten weder anlässlich der notariellen Beurkundung noch sonst die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation. Nach dem - von den Klägern hinsichtlich seiner Richtigkeit bestrittenen Inhalt - eines vom Beklagten im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegten weiteren und korrigierten Energieausweis vom 22.1.2014 soll der Primärenergiebedarf 279 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,74 W und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 und an Strom von 21,9 kWh betragen.

Ob dem bereits vor Vertragsschluss übergebenen Energieausweis auch die 42-seitige Projektdokumentation beigefügt war oder erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Notariat mit den übrigen Grundstückspapieren übergeben worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Dort ist auf Seite 30 unter der Überschrift "DA2 Steildach ZKF 140 - U0,303)" als Material der Schicht 3 angegeben: "(WUFI-Wert) PE-Folie", der Schicht 4: "DIN V 4108 5.1 Mineralwolle GW 0,0385 Kategorie II" mit einer Dicke von 14,0 cm. Diese Angaben treffen - so behaupten es die Kläger und auch der Beklagte "unterstellt" dies in der Klageerwiderung als richtig - nicht zu.

Der von den Klägern beauftragte Sachverständige S. schätzte aufgrund der "abweichenden energetischen Situation" die Abweichung des Verkehrswerts auf rund EUR 22.000 - die Klagesumme - und die jährlichen Heizmehrkosten - Gegenstand des erstinstanzlich gestellten Feststellungsantrages - auf EUR 400,00. Der B...