Leitsatz (amtlich)
Die Klausel in einem von einem gewerblichen Mieter (Einzelhandelfilialist) gestellten Mietvertrag, die ihm während der Dauer einer durch eigene Option verlängerten Mietzeit die Kündigung unter Einhaltung einer sechsmonstigen Frist erlaubt, benachteiligt den Vermieter nicht unangemessen.
Orientierungssatz
Vertragliche Kündigungsmöglichkeit für Mieter trotz ausgeübter Option
Normenkette
Beteiligte
Rechtsanwälte Dr. Tischler, Dr. Carstensen, Dr. Schulz und Dr. Punke |
Rechtsanwalt Dr. Pöhner |
Verfahrensgang
LG Kiel (Urteil vom 01.07.1999; Aktenzeichen 15 O 37/99) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 1. Juli 1999 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen II des Landgerichts Kiel wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 8.300 DM abzuwenden, es sei denn die Beklagte leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.
Der Wert der Beschwer der Klägerin beträgt 63.336 DM.
Tatbestand
Die Klägerin macht aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb eines Ladengeschäfts Mietzinsansprüche nach Kündigung der Beklagten zum 30. September 1998 geltend. Die Parteien streiten über das Recht der Beklagten, den Mietvertrag gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages durch Kündigung zu beenden. Streitgegenstand sind die Mietzinsbeträge für das letzte Quartal 1998.
Wegen des Inhaltes des Vertrages und des erstinstanzlichen Streitstoffes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages als wirksam angesehen. Auf die Entscheidungsgründe des Urteils wird verwiesen.
Die Berufung der Klägerin verfolgt weiter das ursprüngliche Klagziel.
Sie macht geltend:
Das Landgericht habe den Mietvertrag fehlerhaft ausgelegt. Sowohl eine objektiv als auch eine subjektiv interessengerechte Vertragsauslegung ergebe, daß das Recht zur Kündigung gem. § 3 Ziff. 2 sich nur auf den Fall beziehe, daß die Mietzeit infolge Ausbleibens einer Kündigung ein Jahr vor Ablauf sich um fünf Jahre verlängert habe (§ 3 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrages). Im Falle der Ausübung der Option habe sich aber das Mietverhältnis um eine weitere feste Laufzeit von fünf Jahren verlängert. Mit der Optionsausübung sei im allgemeinen Sprachgebrauch gerade im Bereich der gewerblichen Miete die einseitige Durchsetzung einer weiteren festen Mietzeit verbunden. Damit verbiete sich jede Auslegungsalternative, die das Verbot widersprüchlichen Vertragsverhaltens nachdrücklich unterlaufen würde. Eine Kündigung nach Ausübung des Optionsrechtes sei aber widersprüchlich.
Im übrigen handele es sich bei dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen, die die Beklagte gestellt habe. Sie genügten nicht dem Maßstab von § 9 AGBG. Sie – die Klägerin – werde durch das Kündigungsrecht der Mieterin aus § 3 Nr. 2 des Mietvertrages unangemessen benachteiligt. Sie sei durch die Ausübung der Option auf weitere fünf Jahre gebunden und deswegen gehindert, mit Drittinteressenten Nachfolgeverhandlungen zu führen. Die Beklagte könne aber jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten das Mietverhältnis beenden.
Eine entsprechende Wertung folge aus den Entscheidungen des OLG Hamburg (NJW – RR 1992, 74) und OLG Hamm (ZMR 1988, 386), mit denen das Landgericht sich nicht auseinandergesetzt habe.
Die Klägerin beantragt
das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 63.336,00 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 15. November 1998 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 14. Dezember 1999 (Blatt 121 ff der Akte) und der Berufungserwiderung vom 8. Februar 2000 (Blatt 139 ff der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist unbegründet.
I.
Der Klägerin stehen Mietzinsansprüche aus § 535 Satz 2 BGB i.V.m. § 2 des Mietvertrages vom 29. April/23. Juni 1980 nicht zu. Das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 24. März 1998 wirksam zum 30. September 1998 beendet worden. Die Beklagte war zur Kündigung befugt aus § 3 Nr. 2 des Mietvertrages.
Der Senat folgt den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, die auch gegenüber dem Berufungsvorbringen Bestand haben. Auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des Urteils wird Bezug genommen. Dies gilt mit Ausnahme des Satzes: „Die Klägerin hatte vorliegend nach § 3 Nr. 1 die Möglichkeit, die Optionsverlängerung durch eigene Kündigung ein Jahr vor dem Ablauf zu verhindern.” auf S. 5 Mitte des Urteils, der offensichtlich unzutreffend ist, die Entscheidungsgründe jedoch nicht trägt.
II. Ergänzend ist auszuführen:
1. Entgegen der Ansicht der Berufung kann das Vertragsverhältnis nicht dahin ausgelegt werden, daß...
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