Schönheitsreparaturen - Eigenleistung muss auch im Gewerbemietrecht möglich sein

Leitsatz

Die formularmäßige Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag "Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs beziehungsweise der vertraglichen Nutzung erfordert", ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Der Vermieter muss den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen, weil der Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der formularmäßigen Umlage der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Das Gericht gibt dem Gewerberaummieter recht. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen, denn er ist gesetzlich verpflichtet, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings ist es inzwischen allgemein üblich und auch in Formularklauseln zulässig, dass der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter überträgt. Nach dem Wortlaut der hier verwandten Klausel hat der Mieter die Schönheitsreparaturen "fachgerecht durchführen zu lassen". Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters - jedenfalls bei gebotener kundenfeindlichster Auslegung - nur die Bedeutung haben, dass ihm die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss. Diese Auslegung wird durch weitere hier verwendete mietvertragliche Regelungen, in welchen der Mieter jeweils eine Fachkraft beziehungsweise Fachfirma einschalten muss, unterstützt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber auch dadurch geprägt, dass der Mieter diese in Eigenleistung ausführen kann.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.12.2010, I-10 U 66/10OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.12.2010 – I-10 U 66/10

Fazit:

Der BGH erkennt die mietvertragliche Praxis, nach welcher insbesondere in Formularverträgen die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird, als allgemeine Verkehrssitte an, auch wenn damit vom gesetzlichen Leitbild, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, abgewichen wird. Allerdings muss der Mieter die Schönheitsreparaturen immer in Eigenleistung ausführen können, auch im Geschäftsraummietrecht.