Schönheitsreparaturen – Endrenovierung kann im Übergabeprotokoll vereinbart werden

1 Leitsatz

Der Vermieter kann den Mieter in einem Übergabeprotokoll grundsätzlich zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten. Voraussetzung dabei ist, dass die nach Vertragsabschluss getroffene und in das Übergabeprotokoll aufgenommene Vereinbarung individuell erfolgt ist.

2 Das Problem

Sog. Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen, die den Mieter zur Durchführung von Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichten, können nach der Rechtsprechung des BGH aus verschiedenen Gründen unwirksam sein; z.B. weil der Mietvertrag sog. "starre" Renovierungsfristen enthält, die Wohnung unrenoviert übergeben wurde oder der Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel enthält, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichten sollte. Die Unwirksamkeit einer solchen Endrenovierungsklausel kann auch nicht dadurch beseitigt werden, dass im Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen vereinbart wird. Bei einer solchen Vereinbarung handelt es sich weder um ein konstitutives Schuldanerkenntnis noch um eine irgendwie "konkretisierende" Vereinbarung, die zur Heilung einer unwirksamen Vertragsklausel führt (BGH, Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 163/05, WuM 2006 S. 306).

Wie verhält es sich aber, wenn es sich um kein Abnahme-, sondern um ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses handelt?

3 Die Entscheidung

Nach Ansicht des LG Dresden kann der Mieter in einem Übergabeprotokoll, das i.d.R. bei Übergabe der Wohnung an den Mieter angefertigt wird, zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet werden – unabhängig davon, ob eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind. Voraussetzung dafür ist, dass die nach Vertragsabschluss getroffene und in das Übergabeprotokoll aufgenommene Vereinbarung individuell erfolgt ist, d.h. zwischen den Parteien ausgehandelt wurde – dem Mieter z.B. als Gegenleistung ein Mietnachlass zu Mietbeginn gewährt wurde – und die Vereinbarung nicht für eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist.

Hinweis

Wirksame Vereinbarung

Dementsprechend ist eine Individualvereinbarung folgenden Inhalts wirksam: "Herr X übernimmt die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung bei Auszug ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben" (BGH, Urteil v. 14.1.2009, VIII ZR 71/08).

4 Entscheidung

LG Dresden, Beschluss v. 1.8.2019, 4 S 211/19, ZMR 2020 S. 122