Schönheitsreparaturen: Feststellungsklage ist zulässig

Leitsatz

1. Eine Feststellungsklage zur Klärung des Fortbestands oder die Beendigung eines Mietverhältnisses setzt ein konkretes Feststellungsinteresse voraus. Ein allgemeines Klärungsinteresse genügt nicht. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Kündigungsgegner die Wirksamkeit der Kündigungserklärung bestreitet oder dass ein solcher Streit zu befürchten ist.

2. Bestehen hinreichende Anhaltspunkte, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, so besteht ein Feststellungsinteresse, wenn der Mieter befürchten muss, dass sich der Vermieter auf die Wirksamkeit der Renovierungsklausel beruft. Hierfür reicht es jedenfalls aus, wenn der Mieter den Vermieter auffordert, sich entsprechend zu erklären und der Vermieter die Anfrage nicht beantwortet.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

ZPO § 256

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung, das nach den vertraglichen Vereinbarungen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden konnte. Außerdem enthielt der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel.

Die Mieter haben das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27.4.2006 zum 31.7.2006 – also fristgemäß – gekündigt. Außerdem haben sie den Vermieter in dem Kündigungsschreiben aufgefordert, bis zum 8.5.2006 "sein Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses" zu erklären und "rechtsverbindlich mitzuteilen, dass er nicht auf einer Ausführung von Schönheitsreparaturen" bestehe. Der Vermieter hat auf das Kündigungsschreiben keine Erklärung abgegeben. Daraufhin haben die Mieter Klage erhoben, mit der sie die Feststellung begehren,

1. dass das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet worden ist und
2. dass sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen in Fällen dieser Art eine Feststellungsklage zulässig ist.

Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage ergeben sich aus § 256 ZPO. Danach kann auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt wird.

1 Beendigung des Mietverhältnisses

Der BGH führt aus, dass die insoweit erhobene Feststellungsklage unzulässig war. Eine Feststellungsklage zur Klärung des Fortbestands oder die Beendigung eines Mietverhältnisses setzt ein konkretes Feststellungsinteresse voraus. Ein allgemeines Klärungsinteresse genügt nicht. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Kündigungsgegner die Wirksamkeit der Kündigungserklärung bestreitet oder dass ein solcher Streit zu befürchten ist.

Hier hat der Vermieter die Wirksamkeit der Kündigung nicht bestritten. Für den Mieter bestand auch kein Anlass zur Sorge, dass der Vermieter einen entsprechenden Einwand erheben werde, weil die Rechtslage klar war. Bei klarer Rechtslage ist ein Vermieter nicht verpflichtet, Erklärungen zur Wirksamkeit der Kündigung abzugeben. Erst recht konnten die Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter "sein Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses" erklärt. Auf eine einverständliche Mietaufhebung hatten die Mieter nämlich keinen Anspruch.

2 Schönheitsreparaturen

Etwas anderes gilt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen. Besteht ein hinreichender Anhaltspunkt, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, muss der Mieter nicht abwarten, ob ihn der Vermieter auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Dies ist ihm nicht zuzumuten, weil die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in der Regel teurer ist als eine vom Mieter zu erbringende Eigenleistung. Deshalb besteht nicht nur dann ein Feststellungsinteresse, wenn der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert. Es genügt, dass der Mieter befürchten muss, dass sich der Vermieter auf die Wirksamkeit der Renovierungsklausel beruft. Hierfür reicht es jedenfalls aus, wenn der Mieter den Vermieter auffordert, sich entsprechend zu erklären und der Vermieter die Anfrage nicht beantwortet.

Anmerkung

Die schriftliche Kündigung wird als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass der Kündigungsempfänger erklärt, dass er die Kündigung annehme. An der Wirkung der Kündigung ändert dies nichts. Insbesondere kommt durch den Zugang der Kündigung und die Annahmeerklärung kein Mietaufhebungsvertrag zustande. Der Gekündigte ist nicht gehindert, sich in der Folgezeit gegen die Kündigung zu verteidigen. Unter Umständen ist der Gekündigte dem Kündigenden aber zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der deshalb entstanden ist, weil dieser auf die Ernsthaftigkeit der Annahmeerklärung vertraut hat.

Hat der Mieter mit einer zu kurzen Frist gekündigt und der Vermieter erklärt, dass er die Kündigung annehme, kann hierin nach Ansicht des OLG Düsseldorf (Urteil v. 16.10.2003, 10 U 46/03, WuM 2003 S. 621) ein Angebot zum Abschluss...