Leitsatz
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010 S. 490).
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB §§ 535, 558
Kommentar
Der zur Entscheidung stehende Fall betrifft eine ehemals preisgebundene, nunmehr aber preisfreie Wohnung. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ist in dem Formularmietvertrag Folgendes geregelt:
§ 3 Miete und Nebenleistungen
Die Miete wurde von der ... unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt.
Sie beträgt bei Vertragsbeginn monatlich:
| Grundmiete: | 548,43 DM |
| Betriebskostenvorauszahlung: | 234,00 DM |
| Heizkostenvorauszahlung: | 67,00 DM |
| Gesamtmiete: | 849,43 DM |
In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung mit z. Zt. 12,00 DM pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen z. Zt. 1,90 DM pro qm Wohnfläche/Jahr.
Nach § 5 des Mietvertrags sind die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen. Dieser nimmt den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB in Anspruch. Die Mieterhöhungserklärung bezieht sich auf den Darmstädter Mietspiegel. Zu den dort ausgewiesenen Werten rechnet der Vermieter einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 40,73 EUR. Das Landgericht hat dem Vermieter diesen Zuschlag zugebilligt.
Der BGH hat das Urteil aufgehoben: Bei Wegfall der Preisbindung besteht die ursprüngliche Preisvereinbarung fort (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NJW 2011 S. 145). Die zuletzt geschuldete Kostenmiete gilt deshalb auch für den nunmehr preisfreien Wohnraum. Diese Miete kann unter den Voraussetzungen des § 558 BGB bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöht werden.
Hat der Vermieter nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen zu tragen, so kann er hierfür keinen gesonderten Zuschlag zu den an sich üblichen Mietpreisen verlangen (grundlegend: BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008 S. 2840; ebenso Urteil v. 11.2.2009, VIII ZR 118/07, WuM 2009 S. 240). Diesen Entscheidungen lag jeweils ein Fall zugrunde, in dem die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel auf den Mieter übertragen wurden. Das Landgericht hat hierzu die Ansicht vertreten, dass die genannte Rechtsprechung nicht einschlägig sei, "wenn die Vermieterseite von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet" ist.
Der BGH ist anderer Ansicht: Die Regelung in § 558 BGB sieht keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vor. Zur weiteren Begründung verweist der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteile v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008 S. 487 und VIII ZR 181/07; Urteil v. 11.2.2009, VIII ZR 118/07, WuM 2008 S. 560), wo die Problematik bereits umfassend erörtert wurde.
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