Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 2 Klauseln zur Übertragung der Renovierungspflicht während der Mietzeit

2.1 Freizeichnungsklausel

Praxis-Beispiel

Freizeichnungsklausel

1. "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen."
2. "Dekoration ist Sache des Mieters."

Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertragen; vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit "abgewohnten" Räumen zufriedengibt. Fehlt eine besondere Vereinbarung über die Erfüllung der Rückgabepflicht, so kann der Mieter die Mietsache mit allen Abnutzungen zurückgeben, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind.

Die Pflicht des Vermieters zur Übergabe einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Wohnung wird durch die Freizeichnungsklausel grundsätzlich nicht tangiert. Jedoch kann die Auslegung im Einzelfall ergeben, dass sich der Vermieter auch hiervon freizeichnen wollte. Die Abgrenzung zur Renovierungsklausel kann im Einzelfall schwierig sein. Nach einer Entscheidung des LG Hamburg^[1] bewirkt die Klausel "Dekoration ist Sache des Mieters" lediglich eine Freizeichnung des Vermieters.

[1] Urteil v. 23.2.1973, 11 S 51/72, MDR 1973 S. 933.

2.2 Renovierungsklausel

Praxis-Beispiel

Renovierungsklausel

1. "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen."
2. "Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten."
3. "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter."

Die Klausel in Beispiel 1 gilt nach dem OLG Karlsruhe^[1] als wirksame Renovierungsklausel. Gleiches gilt für die Klausel in Beispiel 2. Nach der Rechtsprechung des BGH^[2] ist die Klausel in Beispiel 3 in derselben Weise wie die Klausel in den Beispielen 1 und 2 zu verstehen. Der BGH beruft sich für seine Ansicht auf ein vom Wortlaut der Klausel abweichendes gemeinsames Begriffsverständnis der Parteien. Demnach ist zu lesen: "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten."

Bei allen Klauseln ist der Mieter gegenüber dem Vermieter während der Mietzeit zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es ist nicht erforderlich, dass die Renovierungsfristen vertraglich geregelt werden. Es genügt, wenn vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat; bei fehlendem vertraglichen Fristenplan müssen diese Arbeiten nach Ablauf der üblichen Fristen durchgeführt werden.^[3]

[1] RE v. 16.4.1992, 9 REMiet 2/91, WuM 1992 S. 349.

[2] Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/02, WuM 2004 S. 529; kritisch dazu: Langenberg, NZM 2005, S. 55.

[3] BayObLG, Beschluss v. 12.5.1997, REMiet 1/96, WuM 1997 S. 362.

2.2.1 Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn

Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsrenovierung überlassen, er durfte ihn hierzu allerdings nicht verpflichten.^[1] Nach dieser Rechtsansicht verstößt eine Renovierungsklausel gegen Treu und Glauben^[2], wenn der Mieter verpflichtet wird, die von seinem Mietvorgänger verursachten Abnutzungen zu beseitigen.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 18.3.2015^[3] aufgegeben.

Achtung

Renovierungsbedarf ohne Kostenausgleich benachteiligt Mieter

Eine Renovierungsklausel benachteiligt den Mieter bereits dann unangemessen, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergibt und dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Begründung: Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen.

Es kommt mithin nicht mehr darauf an, dass der Mieter zu einer vorzeitigen Renovierung verpflichtet ist, es genügt, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert ist.

Ausnahme: Angemessener Ausgleich

Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter dem Mieter für die Übernahme einer renovierungsbedürftigen Wohnung einen "angemessenen Ausgleich" gewährt. Hierzu hat der BGH ausgeführt, dass der Ausgleich dann angemessen ist, wenn der Mieter hierdurch "so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden".

Praxis-Tipp

Kosten für Anfangsrenovierung oder Eigenleistungen heranziehen

Diese Ausführungen sprechen dafür, die Angemessenheit an der Höhe der Kosten zu bemessen, die für die Anfangsrenovierung erforderlich sind. Hierbei kann auch der Wert der vom Mieter zu leistenden Eigenarbeit zugrunde gelegt werden, der sich aus den Materialkosten und einer angemessenen Vergütung für die vom Mieter aufgewendeten Zeit zusammensetzt.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Angemessenheit des Ausgleichs obliegt dem Vermieter.^[4] Es ist abzusehen, dass die Bewertung der Angemessenheit des Ausgleichs zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten führen wird.

Praxis-Beispiel

Mietnachlass

Im Entscheidungsfall hat der BGH den Erl...