Begriff der Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Keine Renovierung in Kellerraum, Speicher oder Garage
Mangels einer besonderen Vereinbarung müssen lediglich in den Wohnräumen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden, nicht dagegen in Kellerräumen, in Speicherräumen oder in Garagen.
Dies gilt auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses.
Teppichboden reinigen statt Fußboden streichen
Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen.
Unter einer Grundreinigung ist dabei eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war".
Der Umfang der Schönheitsreparaturen kann durch Formularvertrag zwar eingeschränkt, aber nicht erweitert werden. Eine formularvertragliche Erweiterung des Umfangs der Schönheitsreparaturen verstößt gegen § 307 BGB.
Die malermäßige Behandlung von Wand- und Einbauschränken gehört dann zu den Schönheitsreparaturen, wenn durch diese Einrichtung im Wesentlichen Mauerwinkel, Unebenheiten und tote Ecken abgedeckt werden. In diesem Fall haben die Schränke die Funktion einer Wandverkleidung. Anders dagegen, wenn Schränke infolge ihrer Beschaffenheit und Größe als festeingebaute Möbelstücke angesehen werden müssen. Weiterhin zählt zu den Schönheitsreparaturen die Beseitigung von Dübellöchern, Schraubenlöchern, durch Alterung entstandene Deckenrisse. Diese sind im Zuge von Schönheitsreparaturen mit zu beseitigen.
Streichen der Wohnungstür und Fenster von außen
Deshalb ist eine Klausel unwirksam, wonach "der Mieter auch die Wohnungsabschlusstür oder die Fenster von außen zu streichen hat".
Gleiches gilt für den Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen.
Abziehen und Versiegeln des Parketts
Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach "der Mieter das Abziehen und Versiegeln eines Parkettbodens schuldet".
Die Renovierungsklausel kann in diesem Fall nicht mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden. Vielmehr ist die Renovierungsregelung insgesamt unwirksam.
Generell gilt, dass nach § 307 BGB alle Klauseln unwirksam sind, die den Mieter zu weitergehenden Leistungen verpflichten, als sie dem Vermieter nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegen.
Eine Erweiterung der Renovierungspflicht durch Individualvertrag ist möglich.
Erweiterte Renovierungspflichten bei Gewerberaum
So kann in einem Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass "ein gewerblicher Zwischenmieter in den Treppenhäusern und Kellern Schönheitsreparaturen auszuführen hat".
Fachhandwerkerklausel
Fachhandwerkerklausel
"Die Schönheitsreparaturen sind durch Fachhandwerker durchführen zu lassen."
Nach dieser Klausel wird der Mieter mit Eigenarbeit ausgeschlossen, es sei denn, er gehöre selbst zum Kreis der Fachhandwerker. Eine solche Klausel verstößt nach der Rechtsprechung gegen § 307 BGB.
Nach Ansicht des BGH führt eine Fachhandwerkerklausel jedenfalls dann zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel, wenn sie so gefasst ist, dass eine sprachliche Trennung ausscheidet ("Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.").
Farbwahlklauseln
Farbwahlklausel
- "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
- "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."
- "Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere ... das Weißen der Decken und Oberwände."
- "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren ..."
- "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters erheblich von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
Nach dem Urteil des BGH vom 28.3.2007 verstößt die Klausel in Beispiel 1 gegen §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil unklar bleibt, was unter dem Begriff der "Ausführungsart" zu verstehen ist.
Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach die Schönheitsreparaturen in "neutralen" oder "hellen" Farben auszuführen sind (Beispiel 2).
Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter "das Weißen der Decken und Wände" schuldet (Beispiel 3) oder wo...